ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

Телефоны: (495) 649-41-49, 64-911-65  

 

Трудно переоценить значимость для человека, в том числе и в первую очередь — для человека маленького, т.е. для ребенка, такого важнейшего социального блага, как жилище, куда человек в возрасте нескольких дней прибывает на руках у родителей на долгосрочное поселение, с тем чтобы выжить, развиться, получить должное воспитание и навсегда запомнить свое первое жилище как «родимый дом». Сухая на первый взгляд формулировка о том, что право на жилище относится к числу естественных неотчуждаемых прав, принадлежащих человеку с рождения, воспринимается настолько конкретно, что становится почти зримой и осязаемой. И хотя само жилище является благом имущественным, а право на жилище — социально-экономическим правом, для ребенка эти понятия и категории настолько неотчуждаемы от его личности, что приближаются к компонентам естественной среды его обитания, обеспечивающей его физическое существование.право на жилище
Вне жилища трудно представить себе возможность реализации таких жизненно важных личных прав ребенка, как его права на выживание, на развитие, право жить и воспитываться в семье, в значительной мере — право на общение с обоими родителями и другими кровными родственниками. Поэтому с учетом двойственной природы самого жилища, его товарной и социальной составляющих в общей системе прав ребенка его право на жилище можно отнести в той же мере как к имущественным, так и к личным правам, а потому оно подлежит охране и защите и как личное, и как имущественное право. Способы его реализации, охраны и защиты будут зависеть от того, преобладает ли в конкретном случае неотъемлемая от личности социальная либо имущественная сторона данного права. Одно дело, когда ребенок является собственником жилища и потому его право на жилище неразрывно связано с его возможностью осуществлять правомочия собственника жилого помещения как особого объекта гражданских прав. Совсем другое дело, когда ребенок является членом семьи собственника либо нанимателя жилого помещения. В подобных случаях его право на жилище зависит от соответствующих прав взрослых лиц, которые наряду с третьими лицами могут оказаться нарушителями жилищных прав ребенка в связи с осуществлением своих собственных жилищных и иных гражданских прав. Представляется целесообразным подробнее остановиться на анализе жилищных прав ребенка в системе его личных и имущественных прав.
Общеизвестно, что ребенок может стать собственником жилого помещения по различным основаниям: в результате договора дарения жилого дома или квартиры обоими родителями или одним из них; в результате наследования по закону или по завещанию; в результате приватизации жилого помещения, предоставленного по договору найма или по договору социального найма семье, в которой проживал ребенок на момент приватизации, и др. Известно также, что на любого собственника независимо от его возраста и иных психофизических или социальных свойств личности закон возлагает ряд требований при осуществлении им своих правомочий по владению и пользованию жилым помещением как особым, социально значимым объектом гражданских прав. Эти требования содержатся в нормах главы 18 ГК РФ и главы 5 ЖК РФ и заключаются в следующем.

Законом установлены пределы осуществления права собственности на жилое помещение, которые заключаются в том, что собственник обязан: использовать жилое помещение по назначению, т.е. для проживания граждан . 1 ст. 17 ЖК РФ, п. 2 ст. 288 ГК РФ), поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме . 4 ст. 30 ЖК РФ). Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается с соблюдением положений, установленных ч. 2 и 3 ст. 17 ЖК РФ, п. 3 ст. 288 ГК РФ.
Нарушение установленных законом пределов осуществления права собственности на жилое помещение влечет применение к собственнику различного рода мер ответственности, предусмотренных законодательством, например административной в виде предупреждения или штрафа (ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ), гражданско-правовой в виде лишения права собственности на жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).
Ясно и то, что малолетний в возрасте до четырнадцати лет вообще не может самостоятельно осуществлять правомочия собственника, поскольку для этого требуется совершение целого ряда сделок и иных юридически значимых действий; за него это делают его законные представители: родители, усыновители, опекуны, в том числе приемные родители или патронатные воспитатели. Если указанные лица не выполняют в полном объеме перечисленные выше требования, к ним может быть применена административная ответственность в виде предупреждения или штрафа. Они могут быть обязаны по требованию соседей, органов жилищной инспекции или иных компетентных органов возместить убытки, возникшие в результате нарушения установленных законом пределов осуществления правомочий собственника жилого помещения. Поскольку возмещение убытков является не только способом защиты гражданских прав (ст. 12, 15 ГК РФ), но и мерой гражданско-правовой ответственности, то вполне понятно, что при недобросовестном исполнении законными представителями своих обязанностей по надлежащему содержанию и использованию жилого помещения, принадлежащего представляемым, убытки должны быть возмещены не за счет имущества малолетнего собственника, а за счет указанных лиц.
Более сложным представляется вопрос о привлечении к административной или к гражданско-правовой ответственности несовершеннолетнего собственника жилого помещения в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, поскольку он вправе самостоятельно участвовать в совершении необходимых для содержания жилого помещения имущественных сделок с согласия своих законных представителей, которые по закону не обязаны отвечать по обязательствам несовершеннолетних, если такие обязанности возникают из договоров. Они могут быть привлечены к субсидиарной ответственности лишь за вред, причиненный несовершеннолетними (ст. 1074 ГК РФ). Отсюда следует вывод, что несовершеннолетние собственники жилых помещений отвечают по сделкам, направленным на содержание жилого помещения в исправном состоянии, если даже у них нет для этого достаточного имущества или самостоятельного заработка. У несовершеннолетнего собственника может не оказаться достаточных средств также для оплаты коммунальных услуг.

В связи с этим возникает вопрос, может ли быть обращено взыскание по указанным обязательствам несовершеннолетнего собственника на данное жилое помещение. Близка к этой проблеме также проблема лишения малолетнего или несовершеннолетнего собственника права собственности на жилое помещение в соответствии со ст. 293 ГК РФ. К примеру, в жилом помещении, принадлежащем малолетнему собственнику, вместе с ним проживают его родители или иные законные представители, поведение которых нарушает интересы соседей либо связано с бесхозяйственным содержанием жилого помещения: в нем не производится ремонт, оно не отапливается в зимнее время, что может повлечь за собой промерзание стен также в соседних жилых помещениях, и т.п. Возможно, что и сам несовершеннолетний собственник жилого помещения в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, проживая один, совершает вышеуказанные или иные неправомерные действия, нарушающие пределы осуществления правомочий по владению, пользованию или распоряжению жилым помещением.
Буквальное толкование ст. 237 и 293 ГК РФ дает основания скорее для положительного, чем для отрицательного ответа на поставленные вопросы. Однако на практике такое решение способно породить гораздо большее социальное зло, чем убытки, возникшие в результате несовершения собственниками юридически значимых действий по поддержанию своего жилья в надлежащем состоянии либо невыполнения им иных обязательств, вытекающих из права собственности на жилое помещение. Лишение несовершеннолетних собственников жилых помещений практически неизбежно повлечет за собой пополнение армии беспризорных детей, что чаще всего служит началом криминализации их личности, не говоря уже о той неизгладимой психической и нравственной травме, связанной с расставанием ребенка с его родным гнездом, глубину и последствия которой невозможно оценить. Конечно, чаще всего можно рассчитывать на здравый смысл, мудрость и человечность судей и представителей иных правоприменительных органов, которые своей властью могут и обязаны не допустить такого положения, однако гораздо надежнее было бы установление в законе прямых запретов на применение соответствующих мер. Поэтому необходимо внести изменения в ст. 237 и 293 ГК РФ и прямо предусмотреть, что указанные меры не применяются к жилым помещениям, принадлежащим на праве собственности несовершеннолетним лицам.
В абсолютном большинстве случаев право несовершеннолетних граждан на жилище реализуется как право пользования жилым помещением, основанное на праве собственности на него взрослых лиц, членами семьи которых являются несовершеннолетние, либо на договоре социального найма или найма жилого помещения. Понятно, что и в этих случаях право пользования жилым помещением является имущественным правом несовершеннолетнего — либо вещным, либо обязательственным правом. Однако именно в таких правоотношениях социальная сторона права на жилище настолько значима, что представляется вполне заслуживающим внимания вывод некоторых авторов о том, что подобные жилищные правоотношения нельзя назвать в собственном смысле имущественными. В частности, М.В. Геллер отмечал, что жилищные права несовершеннолетних следует рассматривать особо, как нечто пограничное, как связующее звено между личными и имущественными правами ребенка, в которых реализуется его основное право — право жить и воспитываться в семье.

В действующем жилищном законодательстве эти социальные и личностные факторы, оказывающие непосредственное влияние на реализацию и защиту жилищных прав несовершеннолетних, учитываются, как представляется, в должной мере. Весьма существенно изменилась и практика рассмотрения судами жилищных дел, в которых пользователями жилых помещений являются несовершеннолетние. Судам дана должная ориентация по этим вопросам в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Анализ норм ЖК РФ и указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ позволяет сформулировать следующие положения, раскрывающие содержание жилищных прав несовершеннолетних лиц, проживающих в жилых помещениях на праве пользования:
— кровные дети собственника или нанимателя жилого помещения, а также дети, усыновленные этими лицами, приобретают права членов семьи в силу самого факта вселения и состояния в родстве либо в силу решения суда об усыновлении, даже если второй родитель на основании соглашения с собственником жилого помещения вселен в жилое помещение не в качестве члена семьи, а по договору найма или безвозмездного пользования жилым помещением. Для признания за детьми права на жилое помещение вовсе необязательно, чтобы их родители вели общее хозяйство. Несовершеннолетние дети собственника или нанимателя жилого помещения не могут признаваться бывшими членами семьи даже после прекращения семейных отношений между родителями. В связи с тем что в силу ст. 55, 63 СК РФ родители обязаны заботиться о здоровье ребенка, о его физическом, психическом, нравственном и духовном развитии, расторжение брака родителей, признание его недействительным либо раздельное их проживание не влияют на жилищные права ребенка, вселенного в жилое помещение, поэтому прекращение между родителями семейных отношений не влечет за собой утрату ребенком его жилищных прав. Ребенок сохраняет право на жилое помещение и в случае лишения родительских прав родителя — собственника или нанимателя жилого помещения — в отношении данного ребенка (ст. 31, 69 ЖК РФ, пп. 11, 12, 13, 14 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ);
— членами семьи собственника или нанимателя жилого помещения могут быть признаны другие родственники независимо от степени родства, если они проживали совместно с собственником или нанимателем и вели с ним общее хозяйство, если между данным лицом и другими членами семьи собственника или нанимателя сложились семейные отношения, характеризующиеся взаимным уважением, взаимной заботой, взаимными личными неимущественными и имущественными правами и обязанностями, общими интересами, взаимной ответственностью, ведением общего хозяйства. Применительно к несовершеннолетним лицам к таким родственникам могут относиться внуки собственника или нанимателя жилого помещения, его родные братья и сестры, племянники и племянницы, двоюродные братья и сестры и т.д.;
— пасынки и падчерицы собственника или нанимателя жилого помещения могут быть вселены в жилое помещение в силу того, что их кровный родитель вселен в него по любым основаниям: как член семьи, на основе договора найма либо договора безвозмездного пользования жилым помещением. При этом их вселение возможно без согласия собственника или нанимателя жилого помещения, совершеннолетних членов семьи нанимателя или собственника и наймодателя, поскольку для вселения несовершеннолетних детей в жилое помещение, в котором проживают их родители, такое согласие не требуется. Такой вывод сделан Верховным Судом РФ на основании толкования и применения в порядке аналогии закона ст. 679 ГК РФ и ст. 70, ч. 1, ЖК РФ. Однако пасынки и падчерицы собственника или нанимателя жилого помещения могут быть признаны членами его семьи и сохранять самостоятельное право на жилое помещение в силу того, что они были вселены в качестве членов семьи собственника либо нанимателя, а также в случае, если между нанимателем ибо собственником жилого помещения и ребенком сложились семейные отношения, если данное лицо и родитель ребенка, законно вселившийся в жилое помещение, проживали совместно и вели общее хозяйство и если пасынок или падчерица являлись нетрудоспособными иждивенцами собственника или нанимателя жилого помещения или кого-либо из членов его семьи. При этом нетрудоспособными иждивенцами в силу п. 2, 3 ст. 9 ФЗ от 17 декабря 2001 г. N 173-ФЗ «О трудовых пенсиях» признаются лица, находящиеся на полном содержании данного лица, либо в случае, если его помощь является для них единственным или основным источником средств к существованию;
— все несовершеннолетние подопечные, включая приемных детей и патронируемых воспитанников, в принципе не приобретают самостоятельного права на жилое помещение своих опекунов или попечителей, в том числе приемных родителей или патронатных воспитателей, хотя между указанными лицами уже в силу их устройства под опеку или попечительство, в приемную или патронатную семью складываются семейные отношения. Тем не менее представляется, что не исключается возможность признания несовершеннолетних подопечных всех видов опеки или попечительства членами семьи опекунов или попечителей. В частности, такая ситуация может сложиться, если опекун или попечитель и подопечный находятся в родстве, если, к примеру, ввиду отсутствия имущества подопечного, недостаточных средств, выделяемых государством на его содержание, опекун или попечитель несет основные расходы по содержанию подопечного, по его лечению, оплате образовательных услуг и т.п. В таких случаях возможны ситуации, при которых подопечный может быть признан нетрудоспособным иждивенцем опекуна или попечителя. Понятно, что такие случаи являются исключительными;

— право несовершеннолетних лиц на пользование жилым помещением собственника или нанимателя возникает и сохраняется независимо от регистрации данного несовершеннолетнего в этом жилом помещении по месту постоянного жительства. Сама по себе регистрация его в данном жилом помещении либо ее отсутствие не имеют определяющего значения и могут в случае спора оцениваться судом наряду с другими доказательствами, в частности при выяснении подлинной воли и волеизъявления собственника или нанимателя жилого помещения по вопросу о том, на каком основании вселяется данное лицо: в качестве члена семьи, в качестве временного жильца, на основании договора найма или безвозмездного пользования жилым помещением.
В силу ч. 5 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи на собственника может быть возложена обязанность по обеспечению жилым помещением бывшего члена семьи, с которым он связан алиментными обязательствами.
В первую очередь это касается несовершеннолетних детей, а в случаях, предусмотренных главой 15 СК РФ, также несовершеннолетних внуков, братьев и сестер. В п. 16 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что в резолютивной части решения суда о возложении на собственника жилого помещения обязанности по обеспечению указанных лиц другим жилым помещением должны быть указаны: срок предоставления другого жилого помещения, его основные характеристики, а также то, на каком праве предоставляется жилое помещение: на праве собственности, по договору найма, по договору безвозмездного пользования и т.п. При этом на собственника может быть возложена обязанность по предоставлению жилого помещения в собственность, т.е. обязанность купить, построить, подарить жилое помещение и т.п.
Такое толкование ч. 5 ст. 31 ЖК РФ, данное Верховным Судом РФ, полностью согласуется с нормами главы 16 СК РФ, предусматривающими, что в соглашении об уплате алиментов может быть предусмотрена в качестве способа уплаты алиментов передача в собственность определенного имущества, в частности жилого помещения. При этом в соглашении должно быть предусмотрено, что жилое помещение передается в счет уплаты алиментов, а потому оно должно содержать стоимость жилого помещения и ежемесячную сумму алиментов, которую плательщик обязан доставлять получателю алиментов, с тем чтобы было ясно, за какой период алименты выплачиваются путем передачи жилого помещения. Это должно стимулировать собственника жилого помещения к оперативному принятию мер по составлению и заключению соглашения об уплате алиментов, поскольку из смысла ч. 5 ст. 31 ЖК РФ и п. 16 указанного в собственность жилого помещения несовершеннолетним детямПостановления Пленума Верховного Суда РФ следует, что при отсутствии соглашения об уплате алиментов в виде передачи жилого помещения в собственность их получателя на собственника может быть возложена обязанность по предоставлению в собственность получателя алиментов жилого помещения не вместо уплаты алиментов, а наряду с ней; иными словами, предоставление в собственность жилого помещения несовершеннолетним детям не исключает возможности уплаты им алиментов, если к моменту рассмотрения жилищного спора об обеспечении детей жилым помещением не будет решен вопрос об уплате алиментов указанным способом в соглашении.

В тех случаях, когда жилое помещение, предоставленное семье по договору найма жилого помещения, а после 1 марта 2005 г. — по договору социального найма, было в дальнейшем приватизировано одним собственником, а другие члены семьи, обладавшие равными с нанимателем правами на жилое помещение, отказались от участия в его приватизации и дали согласие на него какому-либо из членов семьи либо самому нанимателю, они в соответствии со ст. 19 ФЗ о порядке введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. сохраняют право пользования данным жилым помещением. Как разъяснено в п. 18 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, к названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.
Все сказанное может относиться и к правам несовершеннолетних детей, от имени которых их законные представители оформили надлежащим образом отказ от приватизации жилого помещения в пользу бывшего нанимателя либо одного из совместно проживающих членов семьи. В дальнейшем за ними сохраняется право на бессрочное пользование жилым помещением и после достижения ими совершеннолетия, в том числе после перехода права собственности на это помещение к другому лицу.
В соответствии со ст. 32 ЖК РФ право собственности на жилое помещение может быть прекращено в связи с его выкупом при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом между собственником и соответствующим органом, производящим выкуп жилого помещения, может быть достигнуто соглашение либо о выплате выкупной цены за жилое помещение, либо о предоставлении взамен сносимого другого жилого помещения. Однако если собственником или сособственником жилого помещения является несовершеннолетний либо если в жилом помещении, в отношении которого решается вопрос о выкупе, проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника чем известно органу опеки и попечительства), то для отчуждения жилого помещения необходимо согласие органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37, п. 4 ст. 292 ГК РФ, ст. 20 Федерального закона от 24 апреля 2008 г. N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»). Для выявления наличия такого согласия и защиты прав и законных интересов указанных категорий граждан суду необходимо привлечь к участию в деле орган опеки и попечительства для дачи заключения по делу о соответствии соглашения о выкупе жилого помещения (или предоставляемого жилого помещения взамен изымаемого) правам и законным интересам несовершеннолетних или подопечных (ст. 47 ГПК РФ) (п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14).
Итак, анализ гражданского, семейного и жилищного законодательства, прямо или косвенно направленного на реализацию несовершеннолетними права на жилище как естественного неотчуждаемого права, принадлежащего им с рождения и создающего фундамент для реализации и защиты целого ряда личных и имущественных прав, предусмотренных Конвенцией ООН «О правах ребенка» и национальным законодательством РФ, дает основания для вывода о том, что уровень реализации, охраны и защиты данного права несовершеннолетних заметно повышается, хотя проблемы, обусловленные в немалой степени несовершенством семейных отношений, еще требуют изучения и разрешения. То же самое можно сказать и о тенденциях в правоприменительной практике, которая постепенно «сдает позиции» в приоритетной охране прав собственника жилого помещения, что называется, любой ценой, и «поворачивается лицом» к социальной стороне жизни детей в современной России.

 

 

По всем возникшим вопросам рекомендуем записаться на прием к нашим специалистам по телефонам:

8 (495) 64 — 911 — 65 или 8 (495) 649 — 41 — 49 или 8 (985) 763 — 90 — 66

Внимание! Консультация платная.

Бесплатную консультацию Вы можете получить в разделе Юрист On-Line  

Поиск