Отношения между компанией, управляющей рынком, и предпринимателем, которому предоставляется место для торговли, закрепляютсяпосредством заключения договора. Название договора не имеет принципиальногозначения (аренда, возмездное оказание услуг). Важным является его содержание,влияющее на правовую квалификацию сложившихся отношений. При возникновенииспорной ситуации стороны начинают путаться в нормах ГК РФ, применяя как положения об аренде, так и правила о возмездном оказании услуг. Как быть в такой ситуации?

Спорность ситуации

Неоднозначная ситуация может возникнуть на фонепорядка изменения платы за пользование торговым местом.

Например, индивидуальный предприниматель (илиюридическое лицо) заключает договор с управляющей рынком компанией с определенной платой, которая включает как цену за предоставление места, так и цену за оказание услуг (содержание, коммунальное обеспечение и пр.).Управляющая компания дважды за год решает увеличить плату, о чем уведомляетпользователя торгового места. С точки зрения отношений возмездного оказанияуслуг никаких противоправных действий нет, а с точки зрения аренды такоеувеличение неприемлемо.

Отсюда следует, что если спор дойдет до суда, то последнему придется решить вопрос принципиально о том, какими нормамируководствоваться при оценке спорных правоотношений: положениями главы 34 ГК РФ ( «Аренда») или правилами главы 39 ( «Возмездное оказание услуг»).

Как правило, договор о предоставлении места для осуществления торговли предусматривает как положения о пользованиипредпринимателем выделяемым местом, так и положения об оказании управляющейрынком компанией различных услуг (например, уборка территории).

В соответствии с положениями ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчикаоказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определеннуюдеятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Правила главы 39применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных,аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению,туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 ГК РФ.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в срокии в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (ст. 781 ГК РФ).

Соответственно договором возмездного оказания услугможет быть предусмотрено правомочие управляющей компании на одностороннее и неоднократное в течение года изменение платы за пользование торговым местом.Такой порядок применительно к оказанию услуг является законным.

Более того, если даже такая возможность не предусматривается договором прямо, то при квалификации отношений как «возмездное оказание услуг» неоднократное повышение платы допустимо.Конечно, о таком уведомлении в любом случае следует уведомлять пользователяместа.

Исходя из правила, закрепленного в ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуетсяпредоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями ч. 1 и ч. 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (аренднуюплату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договоромаренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы можетизменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чащеодного раза в год.

Иными словами, управляющая компания не вправе чащеодного раза в год повышать размер платы за пользование торговым местом (еслиотношения рассматриваются как арендные).

Специальный Федеральный закон от 30.12.2006N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодексРоссийской Федерации» не разрешает спорную ситуацию по вопросуприменимости норм, а еще более ее усугубляет, поскольку вводит другоенаименование договора. Так, согласно ч. 2 ст. 15 ЗаконаN 271-ФЗ торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальнымпредпринимателям, главам крестьянских (фермерских) хозяйств, членам такиххозяйств, гражданам, ведущим личные подсобные хозяйства или занимающимсясадоводством, огородничеством, животноводством, по договорам о предоставленииторговых мест.

Разные подходы судов

До выхода в свет нового ПостановленияПрезидиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 по делу N А82-3890/2012 арбитражныесуды по-разному трактовали спорную ситуацию.

Так, исходя из выводов ФАС ЦО, сделанных в Постановлении от 26.01.2010 по делу N А14-3407/2009/81/32, к такому договору следует применятьнормы о возмездном оказании услуг.

Другой подход, согласно которому договор о предоставлении торговых мест не поименован в ГК РФ,следовательно, суд может применить к нему положения Закона N 271-ФЗ.

На примере разбирательства по делу N А70-5210/2010проследим логику судов, излагающих выводы применительно к такому подходу.

Деятельность по организации и осуществлению торговлина розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовоерегулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне — законом о розничных рынках, так и на уровне субъектовРоссийской Федерации. С учетом изложенного положения главы 34 ГК РФ об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках,правовое регулирование которого установлено законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод истца о том, что к рассматриваемым спорнымправоотношениям нормы главы 34 ГК РФ об аренде не применимы, является обоснованным (Постановление ФАС ЗСО от 09.03.2011 по делу N А70-5210/2010).

Аналогичные выводы видны также в Постановлениях ФАС ВВО от 18.01.2010 по делу N А38-934/2009, ФАС ЗСО от 19.04.2011 по делу N А70-9788/2010.

Президиум ВАС РФ все решил

Президиум ВАС РФ в ходе рассмотрения дела N А82-3890/2012 сделал выводы, оформленные в Постановлении от 19.11.2013 N 8668/13, которыми обязаны руководствоваться все арбитражные судыпри оценке спорных правоотношений. Камнем преткновения в Постановленииявляется вопрос о допустимости неоднократного изменения размера платы за торговое место на розничном рынке. Его положения сводятся к следующему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договораопределяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержаниесоответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Сторонымогут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Квалификация договора определяется не названием, а его содержанием.

Исходя из ст. 1 Закона N 271-ФЗ данный Закон регулируетотношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказаниюуслуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющихуказанную деятельность.

Статьей 2 Закона N 271-ФЗ установлено, что правовое регулирование отношений, связанных с организациейрозничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется не только этим Законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иныминормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативнымиправовыми актами субъектов РФ.

Таким образом, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не толькозаконом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможностиприменения к спорным правоотношениям положений ГК РФ.

Торговые места предоставляются юридическим лицам,индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленномзаконодательством РФ порядке, и гражданам том числе гражданам, ведущимкрестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства илизанимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (ч. 2 ст. 15 ЗаконаN 271-ФЗ).

Пунктом 8 ст. 3Закона N 271-ФЗ определено, что торговым местом является место на рынке том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенноеуправляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям,установленным управляющей рынком компанией и органом государственной властисубъекта РФ, на территории которого находится рынок.

Следовательно, предметом договора является передачауправляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды,определенному ст. 606 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенноустановить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считаетсязаключенным.

Спорный договор о предоставлении торгового местарегулируется нормами главы 34 ГК РФ, что не противоречит ст. 2 Закона N 271-ФЗ.

Предусмотренные в спорном договоре обязанностиуправляющей компании по обеспечению условий для энерго-, тепло- и водоснабжениярынка, осуществлению ежедневной уборки общих мест территории рынка, организацииохраны территории рынка свидетельствуют о смешанном характере договора, в котором содержатся условия не только договора аренды, но и договора возмездногооказания услуг (глава 39 ГК РФ).

В итоге Президиум ВАС РФ сделал вывод о незаконностиуправляющей рынком компанией изменять дважды за год плату за предоставлениеторгового места, поскольку применяется норма о договоре аренды — ч. 3 ст. 614 ГК РФ.

Данное Постановление N 8668/13 вскоре после его выхода стали применять нижестоящие арбитражные суды (Постановления ФАС ЦО от 27.03.2014 по делу N А14-2398/2013, N 15-ААС от 11.06.2014 по делу N А32-38137/2013).

Интересно, что такая же позиция (среди иных подходов,как указывалось выше) излагалась в более ранних судебных актах, еще до принятияПостановленияПрезидиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 (Постановления ФАС ЗСО от 05.03.2013по делу N А45-12363/2012,ФАС МО от 08.06.2010 по делу N А41-4549/09, ФАС ВСО от 29.03.2011 по делу N А33-8670/2010).

Итак, основные итоги, которые можно подвести в результате судебного обобщения, сводятся к следующему:

— к договору о предоставлении торгового места на розничном рынке применимы положения ГК РФ об аренде;

— размер платы за торговое место на розничном рынкенельзя изменять чаще одного раза в год;

— если в договоре о предоставлении торговых местдополнительно предусмотрено оказание платных услуг, то он может быть признансмешанным.

Автор: Ю. Канцер

Источник: Консультант Плюс 

Поиск