Отношения между компанией, управляющей рынком, и предпринимателем, которому предоставляется место для торговли, закрепляются посредством заключения договора. Название договора не имеет принципиального значения (аренда, возмездное оказание услуг). Важным является его содержание, влияющее на правовую квалификацию сложившихся отношений. При возникновении спорной ситуации стороны начинают путаться в нормах ГК РФ, применяя как положения об аренде, так и правила о возмездном оказании услуг. Как быть в такой ситуации?

Спорность ситуации

Неоднозначная ситуация может возникнуть на фоне порядка изменения платы за пользование торговым местом.

Например, индивидуальный предприниматель (или юридическое лицо) заключает договор с управляющей рынком компанией с определенной платой, которая включает как цену за предоставление места, так и цену за оказание услуг (содержание, коммунальное обеспечение и пр.). Управляющая компания дважды за год решает увеличить плату, о чем уведомляет пользователя торгового места. С точки зрения отношений возмездного оказания услуг никаких противоправных действий нет, а с точки зрения аренды такое увеличение неприемлемо.

Отсюда следует, что если спор дойдет до суда, то последнему придется решить вопрос принципиально о том, какими нормами руководствоваться при оценке спорных правоотношений: положениями главы 34 ГК РФ ( «Аренда») или правилами главы 39 („Возмездное оказание услуг“).

Как правило, договор о предоставлении места для осуществления торговли предусматривает как положения о пользовании предпринимателем выделяемым местом, так и положения об оказании управляющей рынком компанией различных услуг (например, уборка территории).

В соответствии с положениями ст. 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Правила главы 39 применяются к договорам оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных, за исключением услуг, оказываемых по договорам, предусмотренным главами 37, 38, 40, 41, 44, 45, 46, 47, 49, 51, 53 ГК РФ.

Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (ст. 781 ГК РФ).

Соответственно договором возмездного оказания услуг может быть предусмотрено правомочие управляющей компании на одностороннее и неоднократное в течение года изменение платы за пользование торговым местом. Такой порядок применительно к оказанию услуг является законным.

Более того, если даже такая возможность не предусматривается договором прямо, то при квалификации отношений как «возмездное оказание услуг» неоднократное повышение платы допустимо. Конечно, о таком уведомлении в любом случае следует уведомлять пользователя места.

Исходя из правила, закрепленного в ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями ч. 1 и ч. 3 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Иными словами, управляющая компания не вправе чаще одного раза в год повышать размер платы за пользование торговым местом (если отношения рассматриваются как арендные).

Специальный Федеральный закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» не разрешает спорную ситуацию по вопросу применимости норм, а еще более ее усугубляет, поскольку вводит другое наименование договора. Так, согласно ч. 2 ст. 15 Закона N 271-ФЗ торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, главам крестьянских (фермерских) хозяйств, членам таких хозяйств, гражданам, ведущим личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством, по договорам о предоставлении торговых мест.

Разные подходы судов

До выхода в свет нового Постановления Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 по делу N А82-3890/2012 арбитражные суды по-разному трактовали спорную ситуацию.

Так, исходя из выводов ФАС ЦО, сделанных в Постановлении от 26.01.2010 по делу N А14-3407/2009/81/32, к такому договору следует применять нормы о возмездном оказании услуг.

Другой подход, согласно которому договор о предоставлении торговых мест не поименован в ГК РФ, следовательно, суд может применить к нему положения Закона N 271-ФЗ.

На примере разбирательства по делу N А70-5210/2010 проследим логику судов, излагающих выводы применительно к такому подходу.

Деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне — законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации. С учетом изложенного положения главы 34 ГК РФ об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод истца о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 ГК РФ об аренде не применимы, является обоснованным (Постановление ФАС ЗСО от 09.03.2011 по делу N А70-5210/2010).

Аналогичные выводы видны также в Постановлениях ФАС ВВО от 18.01.2010 по делу N А38-934/2009, ФАС ЗСО от 19.04.2011 по делу N А70-9788/2010.

Президиум ВАС РФ все решил

Президиум ВАС РФ в ходе рассмотрения дела N А82-3890/2012 сделал выводы, оформленные в Постановлении от 19.11.2013 N 8668/13, которыми обязаны руководствоваться все арбитражные суды при оценке спорных правоотношений. Камнем преткновения в Постановлении является вопрос о допустимости неоднократного изменения размера платы за торговое место на розничном рынке. Его положения сводятся к следующему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Квалификация договора определяется не названием, а его содержанием.

Исходя из ст. 1 Закона N 271-ФЗ данный Закон регулирует отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность.

Статьей 2 Закона N 271-ФЗ установлено, что правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется не только этим Законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Таким образом, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только законом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможности применения к спорным правоотношениям положений ГК РФ.

Торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством РФ порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (ч. 2 ст. 15 Закона N 271-ФЗ).

Пунктом 8 ст. 3 Закона N 271-ФЗ определено, что торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта РФ, на территории которого находится рынок.

Следовательно, предметом договора является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному ст. 606 ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Спорный договор о предоставлении торгового места регулируется нормами главы 34 ГК РФ, что не противоречит ст. 2 Закона N 271-ФЗ.

Предусмотренные в спорном договоре обязанности управляющей компании по обеспечению условий для энерго-, тепло- и водоснабжения рынка, осуществлению ежедневной уборки общих мест территории рынка, организации охраны территории рынка свидетельствуют о смешанном характере договора, в котором содержатся условия не только договора аренды, но и договора возмездного оказания услуг (глава 39 ГК РФ).

В итоге Президиум ВАС РФ сделал вывод о незаконности управляющей рынком компанией изменять дважды за год плату за предоставление торгового места, поскольку применяется норма о договоре аренды — ч. 3 ст. 614 ГК РФ.

Данное Постановление N 8668/13 вскоре после его выхода стали применять нижестоящие арбитражные суды (Постановления ФАС ЦО от 27.03.2014 по делу N А14-2398/2013, N 15-ААС от 11.06.2014 по делу N А32-38137/2013).

Интересно, что такая же позиция (среди иных подходов, как указывалось выше) излагалась в более ранних судебных актах, еще до принятия Постановления Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 (Постановления ФАС ЗСО от 05.03.2013 по делу N А45-12363/2012, ФАС МО от 08.06.2010 по делу N А41-4549/09, ФАС ВСО от 29.03.2011 по делу N А33-8670/2010).

Итак, основные итоги, которые можно подвести в результате судебного обобщения, сводятся к следующему:

— к договору о предоставлении торгового места на розничном рынке применимы положения ГК РФ об аренде;

— размер платы за торговое место на розничном рынке нельзя изменять чаще одного раза в год;

— если в договоре о предоставлении торговых мест дополнительно предусмотрено оказание платных услуг, то он может быть признан смешанным.

Автор: Ю. Канцер

Источник: Консультант Плюс

Поиск