В Федеральном законе от 29.07.1998 N 135-ФЗ ред. от 08.03.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектовоценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектовоценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. Иначе говоря, оценочная деятельность— это оценка стоимости недвижимости квалифицированным специалистом (оценщиком).

Оценщик должен являться членом саморегулируемыхорганизаций оценщиков (например: Российское общество оценщиков, Межрегиональнаяассоциация оценщиков, Национальная коллегия специалистов-оценщиков и т.д.) и,согласно требованиям законодательства, застраховать свою ответственность,которая может возникнуть в случае причинения ущерба страхователю в результатенарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правилоценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков,членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

В оценочной практике стоимость недвижимостиподразделяется на следующие виды: рыночная стоимость, кадастровая стоимость,инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, инвентаризационнаястоимость, а также стоимость замещения.

Самой распространенной и важной для человека являетсярыночная оценка стоимости недвижимости. Данная стоимость применяется в большинстве сделок, таких, как: купля-продажа, передача объекта в залог, при определении арендных платежей, при приватизации и т.д.

О спорах, связанных с величиной рыночной стоимостинедвижимости, и поговорим в данной статье.

Исходя из Закона об оценочнойдеятельности, рыночная стоимость недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой эта недвижимость может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренциипри нормальных социальной, экономической и политической ситуациях в стране.

При заключении сделок сторонам необходимо помнить,что согласно закону в случае, если в нормативном правовом акте или в договорене определен конкретный вид оценки стоимости недвижимости, установлениюподлежит именно рыночная стоимость данного объекта. Кроме того, под такимитерминами, как «действительная стоимость», «разумнаястоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость»,также понимается рыночная стоимость.

Вопрос о применении рыночной стоимости недвижимостивозникает, например, в делах по искам, связанным с договорами страхования, так как именно недвижимость чаще всего является предметом данного договора.

Так, в силу пункта 2 статьи 947ГК РФ при страховании имущества, если договором страхования не предусмотреноиное, страховая сумма не должна превышать его действительную стоимость (страховуюстоимость). Вместе с тем статьей 951 ГК РФ прямо предусмотрено, что, если страховая сумма, указанная в договоре страхования,превышает страховую стоимость, договор является ничтожным в той части страховойсуммы, которая превышает страховую стоимость. Таким образом, исходя из положений ГК РФ и Закона об оценочнойдеятельности, при страховании недвижимости страховая сумма не должна превышатьдействительную стоимость, которая эквивалентна рыночной стоимости этойнедвижимости. Данный подход к применению рыночной стоимости судами используетсяединообразно (например, Постановления ФАС Московского округа от 21.01.2013 по делу N А40-113591/10-59-1009, АпелляционноеопределениеВологодского областного суда от 12.09.2012 N 33-3798/2012 и т.д.), причем не только по страховым делам.

Споры о применении рыночной стоимости такжераспространены в делах, связанных с неуплатой ипотеки.

Например, дело Санкт-Петербургского городского суда N 2-2393/12 об обращении взыскания на заложенное имущество. В данном делеответчик не исполнил обязательства по выплате процентов по договору займа,обеспеченного ипотекой. В результате в ходе судебного разбирательства былообращено взыскание на находящуюся в ипотеке долю в трехкомнатной квартире путемпродажи указанной доли с публичных торгов. При этом, согласно Закону «Обипотеке», суд обязан определить начальную продажную стоимость недвижимости,на которую обращено взыскание. Соответственно, суд определил начальнуюпродажную стоимость долей квартиры равной рыночной стоимости долей в квартире,определенной в отчете оценщика, представленном ответчиком.

Однако чаще всего в судебной практике возникают спорыо достоверности величины рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика.

Закономпредусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночнойстоимости, указанной в отчете оценщика, эта стоимость может быть оспорена в суде. При этом в случаях, когда проведение оценки недвижимости являетсяобязательной, суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определеннойв ходе рассмотрения спора в судебном заседании путем привлечения к делунезависимого оценщика в качестве судебного эксперта и постановки ему вопроса о величине рыночной стоимости недвижимости.

Следует учитывать, что оспаривание достоверностивеличины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путемпредъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность оценки для сторонсделки, государственного органа, должностного лица, органов управленияюридического лица.

Законодательство перечисляет ряд случаев, в которыхоценка рыночной стоимости недвижимости является обязательной, а именно:

— при определении стоимости объектов, принадлежащихРФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, в целях их приватизации,передачи в доверительное управление или аренду;

— при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предметаипотеки;

— при составлении брачных контрактов и разделеимущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторонв случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

— при контроле за уплатой налогов, если возниклиспоры об исчислении налогооблагаемой базы.

В случае если самостоятельное оспаривание величиныстоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путемпредъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величиныможет рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки,изданного акта или принятого решения том числе дела о признании сделкинедействительной, об оспаривании нормативного акта или решения должностноголица, о признании недействительным решения органа управления юридического лицаи др.).

Рассмотрим для примера дело N А40-110270/2014Арбитражного суда города Москвы по иску ООО «ГЛОБАЛ-КАПИТАЛ» о признании недействительным уведомления об изменении в одностороннем порядкеДепартаментом городского имущества города Москвы арендной платы по договору.Решением суда от 17.11.2014 в удовлетворении иска отказано. Указанное решениеистцом обжаловалось, помимо прочего, на основании недостоверности отчетанезависимого оценщика. Между тем суд апелляционной инстанции, учитываяустановленное ст. 65 АПК РФ бремядоказывания, в Постановлении от 26 февраля 2015 г.пришел к выводу о недоказанности ответчиком недостоверности отчета оценщика о рыночной стоимости арендной платы, представленного истцом, так как: выводы,изложенные в указанном отчете, аргументированы; оснований сомневаться в компетентностилица, составившего отчет, у суда не имелось; после получения ответчиком письмаистца об изменении арендной ставки и до обращения истца в суд с настоящим искомответчик не заявлял возражений по мотиву недостоверности сведений о величинерыночной стоимости арендной платы, изложенной в соответствующем отчете; послеобращения истца в суд с иском ответчиком доказательств недостоверностипредставленного истцом отчета представлено не было. Поскольку достоверностьвывода о величине рыночной стоимости объекта оценки, определенной в отчете, не была опровергнута выводом о величине рыночной стоимости объекта оценки инымотчетом, представленным ответчиком, оснований для назначения по делу судебнойэкспертизы у суда не имелось. Следовательно, договор аренды был продлен, а арендная ставка установлена по рыночной стоимости, указанной в отчете,представленном истцом.

Данный пример показывает, что, заявляя о недостоверности отчета независимого оценщика в ходе судебного разбирательства,сторона, сделавшая данное заявление, должна доказать недостоверность этогоотчета хотя бы путем представления другого отчета об оценке рыночной стоимости.В таком случае у суда появляется возможность выбрать достоверный отчет и учитывать рыночную стоимость недвижимости, определенную в достоверном отчете, либо при наличии двух разных отчетов суд может назначить судебную экспертизу и определить рыночную стоимость недвижимости в ходе судебного разбирательства.

Описанная позиция судов подтверждается ПостановлениемАрбитражного суда Северо-Западного округа от 02.03.2015 по делу N А44-5396/2013об урегулировании разногласий по определению цены продажи объектовнедвижимости, возникших при заключении договора купли-продажи здания с земельным участком, выкупаемых в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества. В данном деле суд, принимая во внимание наличие двух разных отчетов, в целях установления рыночной ценынедвижимого имущества назначил судебную экспертизу. В итоге рыночная стоимостьспорного недвижимого имущества определена судом на основании заключениясудебной экспертизы.

Таким образом, на практике случается, что по какому-либо спору одна сторона производит оценку недвижимости в одной компании,а вторая сторона обращается к другому оценщику. В результате истец и ответчикпредставляют в суд два разных отчета об оценке. Помимо того, что они подготовлены разными специалистами, нередко результат оценки может значительноотличаться. Несмотря на то что оценщики обязаны использовать определенныеметодики и производить оценку в соответствии с установленными стандартами, что должно приводить к одним результатам, фактически стоимость совпадает не всегда.

В случаях, когда результаты оценки одного и того жеобъекта, рассчитанные разными специалистами, в значительной мере отличаютсядруг от друга, суд назначает проведение экспертизы в виде иной независимойоценки. Кроме того, подобная экспертиза назначается судом для проверкидостоверности и подлинности отчета оценщика. При этом оценщик, осуществившийоценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющегосамостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

Также из приведенных примеров следует, что существуетдва вида документов, которые готовят независимые оценщики для суда: отчет об оценке и заключение судебного эксперта.

Согласно информационному письму ПрезидиумаВАС РФ от 30 мая 2005 г.N 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценкиимущества, произведенной независимым оценщиком» и в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика признается документом,содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночнойстоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, — достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Согласно требованиям законодательства, отчет об оценке объекта не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете должны быть приведены все сведения, которые необходимыдля полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки,отраженных в этом отчете.

Заключение судебного эксперта, равно как и отчет об оценке, имеет доказательственное значение и также составляется в соответствии с требованиями действующих нормативно-правовых актов. При этом подготовка и оформлениезаключения судебного эксперта осуществляется не только с учетом требованийзаконодательства в области оценки, но также с соблюдением Закона,регламентирующего положения о судебной экспертизе.

Еще одной группой споров, актуальных на сегодняшнийдень, являются дела об определении кадастровой стоимости недвижимости, равнойее рыночной стоимости. Актуальность объясняется тем, что с января 2015 годавнесены изменения в налоговое законодательство, согласно которым налогфизических лиц на имущество будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости,при том что рыночная стоимость может быть существенно ниже кадастровой.Следовательно, оценка рыночной стоимости недвижимости также важна для установления ее кадастровой стоимости.

Так, Судебная коллегия по административным деламВерховного Суда Российской Федерации рассмотрела в открытом судебном заседаниигражданское дело об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.Истица обратилась в Кемеровский областной суд с заявлением об установлениикадастровой стоимости соответствующих объектов недвижимости в размере, равномих рыночной стоимости. В обоснование заявленных требований она указала на то,что кадастровая стоимость арендуемых ею объектов недвижимости значительнопревышает их рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке рыночнойстоимости объекта недвижимости. При этом истица указала, что договор арендыпредоставляет арендатору право в судебном порядке установить кадастровуюстоимость арендуемых помещений в размере, равном их рыночной стоимости.

В Определении от 11 февраля 2015 г.N 81-АПГ14-14 Верховный Суд установил, что действующее законодательство не содержит ограничений, препятствующих арендатору объекта недвижимости как лицу,имеющему самостоятельный правовой интерес, обратиться в установленном закономпорядке в суд в целях установления кадастровой стоимости такого объекта в размере, равном его рыночной стоимости, если такое право закреплено в договореаренды.

Однако следует обратить внимание, что из положений статьи 24.18 Законаоб оценочной деятельности следует, что в случае оспаривания результатовопределения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимостидолжна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. То есть в случае, если рыночная стоимостьсоответствующего объекта недвижимости определена не на дату определениякадастровой стоимости, установить кадастровую стоимость равной рыночной будетневозможно. Данная позиция закреплена названным выше ОпределениемВерховного Суда.

Подводя итог всему вышеизложенному, стоит отметить,что при совершении различных сделок в отношении недвижимости, если по такойсделке следует применять определенный вид стоимости, в соответствующем договоренеобходимо точно указывать вид оценки недвижимости, подлежащий применению.Тогда в будущем не возникнет спора о том, какой же вид стоимости недвижимостиприменять в данном случае. В случае отсутствия указания на вид стоимостинедвижимости, подлежащий применению по договору, будет применяться именнорыночная стоимость.

При проведении оценки стоимости недвижимости,обращаясь к независимым оценщикам, нужно серьезно подходить к выборунезависимого оценщика, так как отчет, составленный им, будет являться одним из важнейших документов, используемых при совершении действий с недвижимымимуществом, и не должен вызывать сомнений в достоверности и правильности. В случае получения отчета об оценке с фактическими недостатками, а также с нарушениями законодательства и государственных стандартов, в ходе судебногоразбирательства суд может назначить экспертизу и получить новый отчет об оценке, по которому рыночная стоимость спорной недвижимости, возможно, будетиной. Причем вновь определенная величина стоимости недвижимости может оказатьсязначительно ниже величины стоимости, определенной ранее.

Заключая сделки по недвижимости, а также защищая своиправа на недвижимость в случае возникновения спора, необходимо понимать, что оценка рыночной стоимости должна быть проведена в надлежащий момент. Так, при совершении сделок — до заключения соответствующего договора, при возникновенииспора — до подачи соответствующего искового заявления, а также в случаяхведения административных процедур в отношении недвижимости — до принятиягосударственным органом правового акта в отношении этой недвижимости.

Автор: А. Стрельцова

Источник:  Консультант Плюс

 

 

Поиск