Фабула дела N А66-10302/2013 проста — оспаривание как крупной сделки дополнительного соглашения к долгосрочному договору аренды недвижимого имущества, предметом которого является уменьшение срока аренды. Однако самое интересное скрыто в деталях.

Речь в рассматриваемом деле идет о гостиничном комплексе «Тверь», здание и земельный участок под которым принадлежали ОАО „Федеральный центр логистики“ (далее — ФЦЛ), предприятию, 100% акций которого находились в федеральной собственности и держателем которых было Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее — Росимущество). Эти обстоятельства установлены судом по другому делу, но, что любопытно, между теми же лицами и по поводу того же объекта (дело N А66-7203/2013), и, следовательно, имеют преюдициальное значение для комментируемого дела.

Итак, по порядку. ФЦЛ передал в аренду ООО «Инвестиционная строительная компания „Корпус“ (далее — ИСКК) здание гостиничного комплекса „Тверь“ и земельный участок под ним сроком на 49 лет. В октябре 2011 г. был заключен договор аренды здания, в апреле 2012 г. — договор аренды земельного участка.

Любопытно, что до передачи в аренду гостиничный комплекс «Тверь» эксплуатировался тверским филиалом ФЦЛ, директором которого являлся К.М. Гаджиев, который после передачи гостиничного комплекса в аренду уволился из ФЦЛ и был назначен генеральным директором ИСКК, т.е. арендатора. Так же поступили и другие работники ФЦЛ. Оборудование, мебель, инвентарь гостиничного комплекса были переданы ИСКК вместе с недвижимым имуществом.

В октябре 2011 г. Росимущество принимает решение о ликвидации ФЦЛ. В связи с этим ФЦЛ предложил ИСКК сократить срок действия аренды до ноября 2014 г., о чем в июне 2012 г. между сторонами были подписаны соответствующие дополнительные соглашения в отношении аренды как гостиничного комплекса, так и земельного участка под ним. Однако в январе 2013 г. Росимущество отменяет решение о ликвидации. И уже в июле ФЦЛ инициирует иск об обжаловании договора аренды гостиничного комплекса как сделки, заключенной в результате злонамеренного соглашения, а в августе 2013 г. единственный участник ИСКК заявляет о своем несогласии с дополнительным соглашением об уменьшении срока аренды в отношении земельного участка.

По первому иску суд первой инстанции истцу отказал, и это дело не получило дальнейшего развития, а вот по второму иску суд первой инстанции удовлетворил требования истца и признал недействительным соглашение об уменьшении срока действия договора аренды земельного участка. Суд указал, что применительно к договорам аренды имущества при оценке на предмет совершения крупной сделки следует учитывать не стоимость арендованного имущества, а размер арендных платежей за оспариваемый период. Довод разумный, но в данном случае неприменимый. Поэтому вызывает удивление дальнейшая интерпретация обстоятельств дела судом. Суд суммирует арендные платежи за все 46 лет, на которые был уменьшен срок договора аренды, и указывает, что, поскольку эта сумма значительно превышает 25% стоимости активов по балансу ИСКК, сделка является крупной для арендатора. При этом суд совершенно не принимает во внимание, что в результате сделки ИСКК должна сэкономить, а не потратить такую сумму.

Видимо, понимая неочевидность сделанного вывода, суд первой инстанции дополнил мотивировочную часть решения двумя основаниями: 1) дополнительное соглашение было заключено на невыгодных для истца условиях (суд при этом сослался на будущую прибыль, которую ИСКК не получит в результате расторжения соглашения); 2) ФЦЛ при наличии должной степени заботливости и осмотрительности должен был знать о нарушении правил одобрения крупной сделки при заключении дополнительного соглашения. Несмотря на множество доводов суда, решение тем не менее выглядит достаточно поверхностным, так как обстоятельства, имеющие значение для дела, не были исследованы должным образом.

ФЦЛ с таким решением суда не согласился и обжаловал его в апелляционной инстанции. В обоснование своей позиции ФЦЛ ссылался на следующее: 1) при определении крупной сделки следует принимать во внимание не сумму арендных платежей, а ставку арендной платы за один месяц; 2) дополнительное соглашение об изменении срока действия договора является соглашением о расторжении договора и поэтому не может рассматриваться в качестве крупной сделки. На наш взгляд, эти доводы крайне неубедительны, но суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, сославшись на обстоятельства, которые заслуживают внимательного рассмотрения.

Суд апелляционной инстанции не стал ограничиваться поверхностным рассмотрением только тех доводов, которые заявлялись сторонами, а исследовал отношения более детально.

Суд указал, что законодатель по смыслу ст. 606 ГК РФ не связывает договор аренды с отчуждением или возможностью отчуждения имущества. Исключение составляет только договор аренды с последующим выкупом арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ). И хотя суд не развивает это утверждение дальше, из него логично следует вывод об отсутствии оснований для одобрения договора аренды имущества как крупной сделки в принципе в силу его правовой природы (за указанным исключением).

Суд согласился с доводом заявителя апелляционной жалобы о том, что при признании сделки крупной следует исходить не из суммы арендных платежей за весь срок аренды, а из размера ежемесячной арендной платы, сославшись на крайне неоднозначное Постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2009 N 8410/09.

Суд более детально исследовал предмет договора аренды земельного участка под гостиничным комплексом, дополнительное соглашение к которому было предметом спора. Так, суд установил, что согласно данным ЕГРЮЛ основной деятельностью ИСКК является «деятельность гостиниц». Суд также учел, что ИСКК арендует одновременно здание гостиничного комплекса и земельный участок под ним, а также использует гостиничный комплекс в своей хозяйственной деятельности. По результатам исследования суд, сославшись на п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 N 62 и на п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 (далее — Постановление N 28), пришел к выводу о том, что поскольку договор аренды не является для ИСКК крупной сделкой ввиду заключения его в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности, то на него, а также на дополнительные соглашения к нему не распространяются требования об одобрении крупных сделок.

Таким образом, суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции и отказал ИСКК в удовлетворении требования о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, предметом которого является уменьшение срока аренды, крупной сделкой.

В дальнейшем постановление суда апелляционной инстанции было успешно обжаловано и отменено в арбитражном суде округа, но Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ оставила в силе именно постановление апелляционной инстанции, и что важно — без каких-либо изменений и ограничений, т.е. тем самым согласившись со всеми вышеизложенными доводами суда апелляционной инстанции. В своем Определении Коллегия тоже ссылается на Постановление N 28, но на подп. 1 п. 7, в котором говорится о том, что не требует одобрения сделка, изменяющая условия ранее одобренной сделки, если соответствующее изменение было очевидно выгодным для хозяйственного общества. И это единственный довод, который Судебная коллегия приводит для обоснования своего решения об оставлении в силе постановления апелляционной инстанции.

Итак, Судебная коллегия не отменила три основных утверждения апелляционной инстанции о том, что (1) договор аренды не нуждается в одобрении, поскольку не связан с отчуждением имущества, (2) при идентификации крупной сделки применительно к договору аренды следует исходить из размера ежемесячной арендной платы, а не из суммы всех арендных платежей за период действия договора аренды, (3) данный конкретный договор не является крупной сделкой, поскольку совершен в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности. При этом Коллегия дополнительно отметила, что данная конкретная сделка не требует одобрения, поскольку изменяет условия ранее одобренной сделки и это изменение очевидно выгодно для оспаривающей его стороны.

На наш взгляд, эти выводы судебных инстанций противоречат и друг другу, и судебной практике. Прежде всего утверждение о неприменимости требования об одобрении крупной сделки к договорам аренды идет вразрез со сложившейся судебной практикой. В Постановлении N 28, на который ссылаются и апелляционная инстанция, и Судебная коллегия, договор, предусматривающий обязанность общества передать имущество во временное владение и/или пользование, может быть признан судом крупной сделкой при наличии совокупности следующих условий: 1) стоимость передаваемого во временное владение и пользование имущества составляет более 25% стоимости имущества общества; 2) данное имущество используется обществом в его основной производственной деятельности; 3) в результате заключения договора общество на длительный срок (например, более пяти лет) лишается возможности пользования этим имуществом (подп. 5 п. 8). Аналогичная позиция ранее уже была высказана в п. 40 информационного письма Пленума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, на которое также ссылается апелляционная инстанция.

Кроме того, утверждения о том, что договор аренды не нуждается в одобрении, поскольку не связан с отчуждением имущества, и о том, что при идентификации крупной сделки применительно к договору аренды следует исходить из размера ежемесячной арендной платы, а не из суммы всех арендных платежей за период действия договора аренды, на наш взгляд, противоречат друг другу. Либо договор аренды не подлежит одобрению в качестве крупной сделки в принципе, так как не связан с отчуждением имущества, либо, если он все-таки подлежит одобрению, можно задаться вопросом о том, следует ли при определении признаков крупной сделки считать всю совокупность арендных платежей или только размер ежемесячной арендной платы.

Прежде чем отвечать на вопрос о том, какая цифра должна браться за основу в качестве критерия отнесения договора аренды к крупным сделкам, следует отметить, что для арендатора и для арендодателя понятие «крупный» будет различным. В рассматриваемом деле суд апелляционной инстанции предлагает арендатору исходить из размера ежемесячной арендной платы, а не из суммы всех арендных платежей за период действия договора аренды. Такой подход, на наш взгляд, достаточно спорный, поскольку не позволяет акционеру идентифицировать весь объем будущих затрат при заключении договора аренды. Однако нельзя не отметить, что аналогичная позиция была высказана в Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2009 N 8410/09, в котором для того, чтобы определить, является ли заключенный договор крупной сделкой, суд принял во внимание ежемесячный размер арендной платы, предусмотренный договором аренды. Более того, со ссылкой на это Постановление суды сходным образом рассматривают и другие дела (например, дело N А40-145539/12). Данное обстоятельство вызывает большую обеспокоенность, поскольку может сложиться не отвечающая интересам акционеров судебная практика, на которую будет ссылаться менеджмент компании, чтобы избежать необходимости одобрять крупную сделку.

Также противоречащими друг другу, на наш взгляд, выглядят утверждения суда апелляционной инстанции о том, что данный конкретный договор не является крупной сделкой, и Судебной коллегии о том, что данная конкретная сделка не требует одобрения, поскольку изменяет условия ранее одобренной сделки и это изменение очевидно выгодно для оспаривающей его стороны. Второе утверждение исходит из того, что сделка ранее была одобрена как крупная, в то время как суд апелляционной инстанции однозначно установил (и это не оспаривается Судебной коллегией), что рассматриваемая сделка не является крупной в принципе.

Мы полагаем, что комментируемое дело нуждается в пересмотре Президиумом ВС РФ. В противном случае остается надеяться, что при рассмотрении других дел суды не станут опираться на одобренный Судебной коллегией подход суда апелляционной инстанции.

Автор: Д.В. Шаклеин

Источник: Консультант Плюс

Поиск