Сегодня рынок недвижимости на первый взгляд может удовлетворить самые изысканные запросы, однако часто покупатель не доволен покупкой из-за строительного брака и обмана со стороны застройщиков и продавцов. Недостаток позиции покупателя в том, что он лишен возможности контролировать процесс строительных и отделочных работ, и ему остается покупать «кота в мешке». Устранить это позволяет механизм строительного подряда, ведь заказчик в этом случае может контролировать процесс строительства практически от создания проектной документации и выполнения самих работ до итоговой сдачи объекта в эксплуатацию, то есть возникает некая защищенность, которой лишен обычный покупатель. Но так ли это на самом деле? Может быть, заказчик не менее, а даже более подвержен рискам, а защищенность и позиция контролера являются иллюзией?

К договору строительного подряда прибегают и в целях возведения новых зданий и сооружений, и для реконструкции и ремонта существующих объектов, проведения отделочных работ и пр.; и подрядчиками выступают зачастую те же компании-застройщики, которые работают на рынке готового жилья, а свои «привычки» они переносят и на подрядные работы. Чтобы убедиться в этом, достаточно взглянуть на судебную практику.

ДЕЛАНО НАСПЕХ — И СДЕЛАНО НАСМЕХ…

Начнем с Постановления Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.06.2015 N Ф01-1889/2015 по делу N А28-7139/2013.

Суть дела: по договору подряда для Общества построена подземная автостоянка, но в период гарантийного срока выявлены протечки кровли. Общество обратилось в суд с требованием устранить недостатки.

Решение суда: экспертиза выявила многочисленные следы протечек на стенах и потолке, лужи вдоль наружных стен здания, на кровле обнаружены застойные зоны со скоплением воды, что в целом указывает на некачественно выполненные строительные работы, хотя подрядчиком и соблюдены требования СНиП, которые действовали на момент возведения стоянки. Однако повторная экспертиза наоборот указала на нарушение строительных норм в части возведения кровли: разуклонка кровли не выполнена, имеются зоны застоя воды, образования луж, некоторые участки имеют контруклон, нет отвода воды с поверхности кровли; указанные дефекты возникли из-за некачественно выполненного основания кровли; предусмотренное проектом конструктивное решение карнизного узла не обеспечивает необходимую защиту от проникновения внутрь конструкций влаги; существенные перерывы в ведении работ также внесли свой вклад в появление дефектов кровельной конструкции.

Подрядчик не доказал возникновение недостатков вследствие естественного износа кровли; довод о недостатках проектной документации не освобождает подрядчика от ответственности, так как он, зная о них, не предупредил заказчика об этом, приступил к работам, сдал выполненную работу заказчику.

Таким образом, факт некачественного выполнения работ установлен и ответчик обязан устранить выявленные недостатки.

Другой пример — Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.08.2015 N Ф09-5329/15 по делу N А60-34000/2014.

Суть дела: стороны заключили договор подряда на выполнение работ по реконструкции распределительного центра торговой сети. Работы выполнены, приняты и оплачены, однако вскоре вскрылись строительные дефекты: при применении средств малой механизации пол трескается, разрушается и крошится. Проведенная экспертиза установила факт некачественно выполненных работ по устройству бетонного пола, из-за чего он находится в ограниченно работоспособном состоянии. На уведомление заказчика о выявленных недостатках, как и на требование их устранить, подрядчик не отреагировал. Заказчик обратился в суд с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков.

Решение суда: работы по устройству пола проведены некачественно из-за нарушения технологии уплотнения грунта или недостаточного уплотнении грунта. Бетонный пол заливался поверх старого без наличия соответствующей проектно-технической документации, проведения необходимых работ по исследованию грунта. При этом подрядчик является специализированной строительной организаций и должен был предупредить заказчика, что без исследования характеристик и выносливости грунта под объектом, без соответствующей проектной, исполнительной документации по объекту, невозможно выполнить качественно работы и гарантировать прочность нового пола.

Подрядчик не доказал факт осведомленности заказчика о недостатках грунта; а также непринятие заказчиком мер по уменьшению убытков при выявлении недостатков. Ответчик приглашался заказчиком на осмотр появившихся дефектов, но проигнорировал приглашение, не направил представителей для осмотра объекта, в связи с чем не смог предоставить доказательств, на основании которых возможно достоверно установить, каковы были точно ширина, глубина раскрытия трещин на момент их обнаружения и проведения экспертизы, и повлияла ли величина раскрытия трещин, появившихся после обнаружения недостатков, на размер спорных расходов.

Исковые требования удовлетворены, с подрядчика взысканы расходы на устранение недостатков.

Еще одно судебное дело, теперь с участием гражданина: Апелляционное определение Московского городского суда от 14.05.2015 по делу N 33-16031/2015.

Суть дела: М. и ИП заключили договор строительного подряда на возведение деревянной бани. Работы выполнены, но М. утверждает, что баня возведена с существенными недостатками, требует возмещения убытков, взыскания штрафа.

Решение суда: каждая из сторон предоставила противоречивые экспертизы. Экспертиза по заказу истца выявила существенные пороки качества материалов, из которых возведена баня, нарушения строительных норм при возведении бани; экспертиза ответчика напротив ничего существенного не выявила, кроме косметических дефектов под воздействием влаги и природно-климатических факторов, поскольку древесина не обработана антисептирующим составом.

Судом назначена повторная экспертиза, в ходе которой выявлены малозначительные дефекты из-за использования подрядчиком некачественной древесины (имеются незначительные пороки в виде «смоляных кармашков», „грибковых поражений“ и др.), а также неверного проведения ряда строительных работ, как-то : при монтаже оконного блока перепутаны низ и верх конструкции, наличники прибиты к основанию, в результате чего видны шляпки гвоздей; раскладка фронтона не закреплена, не перекрывает зазор между обшивками фронтона и свеса кровли; при стыковке бруса по длине допущены визуально заметные зазоры и прочие. Все это в целом не влияет на прочность конструкции, но свидетельствует о нарушении строительных норм и требует проведения работ по устранению дефектов. В связи с этим с подрядчика взысканы расходы на устранение недостатков, а также потребительский штраф.

Анализ судебных споров показывает, что довольно часто подрядчики допускают технологические нарушения при проведении строительных работ и привлекают неквалифицированную или низкоквалифицированную рабочую силу в целях экономии расходов на оплату труда. Все это приводит порой к необратимым последствиям, которые губят на корню планы застройщика.

Особенно показательно в этом плане Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.06.2015 N Ф06-24277/2015 по делу N А12-28032/2014: нарушение технологии укладки бетона при возведении монолитного железобетонного несущего каркаса здания привели к несоответствию фактической прочности бетона проектным нормативам, из-за чего появились сколы и трещины колонн, диафрагм, смещение стен лестниц и шахт лифтов, несоответствие проемов под отверстия для вентблоков, наплывы. Проведенной экспертизой установлено, что основные несущие конструкции монолитного каркаса — колонны и диафрагмы жесткости — имеют сильно заниженный класс бетона, что препятствует дальнейшему завершению строительства здания и нормальной эксплуатации конструкций. Так, нарушение технологии подрядчиком повлекло срыв строительства и убытки для заказчика. И хотя убытки были частично взысканы, упущенные сроки-то не вернешь.

НА ПОДРЯДЧИКА НАДЕЙСЯ, ДА И САМ НЕ ПЛОШАЙ…

К сожалению, заказчики порой тоже не отстают от подрядчиков и сами себе создают дополнительные проблемы и убытки неверными действиями, тем самым лишая себя возможности возмещения понесенных расходов и убытков.

Для иллюстрации обратимся к Постановлению ФАС Московского округа от 21.03.2014 N Ф05-971/2014 по делу N А41-53971/12.

Суть дела: по договору подряда для предпринимателя строился магазин промтоваров, при этом заказчиком не оплачены в полном объеме услуги подрядчика, который и обратился в суд с требованием о взыскании задолженности. Предприниматель предъявил встречное требование о возмещении убытков, причиненных некачественно выполненными работами.

Решение суда: требования подрядчика подлежат удовлетворению, поскольку факт выполнения работ и задолженности доказан, а вот встречные требования суд посчитал необоснованными: заказчик предоставил претензионные письма подрядчику о выявленных недостатках, но каким образом эти недостатки выявлены — не понятно; в деле нет доказательств приглашения представителя подрядчика на осмотр и проверку качества выполненных работ; заказчик во время выполнения работ не предъявлял претензий подрядчику, принимал выполненные работы без замечаний, кроме того, строительные работы из-за недостатка финансирования приостанавливались, однако в нарушение требований законодательства заказчик не выполнил мероприятия по консервации объекта незавершенного строительства и не обеспечил меры, необходимые для сохранности законсервированного объекта от внешних влияний.

Поэтому суд не принял во внимание предоставленные предпринимателем сметы на выполнение строительных работ по устранению недостатков и отказал во взыскании убытков с подрядчика, поскольку не доказана причина возникновения дефектов.

Второй случай и Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.08.2014 N Ф07-4417/2014 по делу N А56-41658/2013.

Суть дела: ответчик проводил ремонтно-строительные работы в помещении будущей кофейни. После выполнения работ заказчиком обнаружены недостатки, отступления от проекта; дефекты с учетом экспертного заключения устранены истцом за свой счет без привлечения подрядчика. Теперь заказчик требует с подрядчика возмещения понесенных расходов, а также упущенной выгоды.

Решение суда: в соответствии с условиями договора подряда выявленные дефекты, их наличие и сроки устранения фиксируются двусторонним актом заказчика и подрядчика; недостатки подлежат устранению подрядчиком. Вопреки этому требованию заказчик не предоставил доказательств извещения ответчика о выявленных недостатках, не пригласил представителя подрядчика для осмотра и составления акта, не известил о проведении экспертизы. Таким образом, при осмотре и выявлении недостатков, проведении экспертизы подрядчик не участвовал, не мог предоставить своих возражений; в настоящее же время после проведения работ заказчиком невозможно достоверно установить, имелись ли дефекты и каков был их характер, причина возникновения и необходимый объем работ по их устранению. Кроме того, заключенный между сторонами договор не предоставляет заказчику права устранять недостатки работ, что также исключает возможность взыскания расходов.

В части взыскания расходов на устранение недостатков работ истцу было отказано, как и во взыскании упущенной выгоды.

Отметим, что особенно много встречается дел, когда заказчики могли при осмотре выявить недостатки, но не сделали этого по какой-то причине, часто из-за формального подписания акта приема без проведения осмотра или с видимостью осмотра.

НЕ БЫЛО БЫ ПЕЧАЛИ ИЛИ НЕКОТОРЫЕ ВЫВОДЫ…

Конечно, охватить все риски по договору строительного подряда и рассмотреть все категории судебных споров в одной статье невозможно. За рамками нашего разговора остались десятки однотипных дел: в одних случаях заказчики выиграли спор с подрядчиком, в других же, наоборот, проиграли. И все же возникает вопрос: как минимизировать риски при выполнении работ по договору строительного подряда и чего следует опасаться? Сделаем некоторые выводы:

1. Совет для физических лиц и индивидуальных предпринимателей: обязательно заключайте договор строительного подряда. Без договора будет сложно привлечь подрядчика к ответственности. К сожалению, на практике об этом порой забывают, и приходится через суд доказывать факт заключения договора и выполнения работ.

2. Тщательно оговаривайте в договоре подряда сроки выполнения работ, в т.ч. отдельных этапов; порядок разрешения разногласий и споров, осмотра и выявления недостатков, сроки и порядок устранения недостатков.

3. Внимательно и ответственно подходите к осмотру объекта при приеме работ от подрядчика, фиксируйте все выявленные недостатки в акте. Если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что недостатки могли быть выявлены во время осмотра при должной осмотрительности, но замечаний со стороны заказчика не было, то вероятность проигрыша заказчика в суде многократно возрастает.

4. В случае выявления недостатков и строительных дефектов после приемки, например скрытых, в том числе проявляющихся во время эксплуатации, незамедлительно уведомите об этом подрядчика, пригласите представителя подрядчика для осмотра. Уведомление и приглашение обязательно осуществляйте в письменном виде, чтобы вы могли доказать потом это в суде. Также уведомление подрядчика необходимо и при проведении экспертизы. В противном случае высока вероятность того, что суд не примет акты осмотра и заключение экспертизы в качестве допустимого доказательства.

5. При выявлении дефектов внимательно ознакомьтесь с условиями договора подряда — допускается ли возможность устранения недостатков самим заказчиком, в том числе с привлечением третьих лиц, в противном случае, если договором установлен запрет и недостатки должны устраняться подрядчиком, суд может отказать во взыскании понесенных расходов на устранение недостатков. Именно поэтому желательно при заключении договора подряда избегать установления подобных запретов.

6. Анализ судебной практики показывает, что причиной недостатков зачастую является нарушение технологии проведения строительных работ, отступление от проектной документации, привлечение неквалифицированной или низкоквалифицированной рабочей силы подрядчиком, а также использование некачественных строительных материалов, если работы осуществляются иждивением подрядчика. Обращайте особое внимание на качество выполнения работ при возведении фундамента, кровли, монтаже оконных и дверных проемов, систем вентиляции и пожаротушения, подведении коммуникаций, герметизации швов и стыков.

7. И небольшой совет подрядчикам — при выявлении недостатков проектной документации или иных обстоятельств, которые могут сказаться на качестве работ, незамедлительно в письменной форме уведомите об этом заказчика и приостановите работы, иначе ответственности за брак будет трудно избежать.

И общий совет: внимательно подходите к выбору подрядчика, тщательно прорабатывайте правовые риски при заключении договора подряда, регулярно осуществляйте контроль за ведением работ подрядчиком. Помните, что не только подрядчик несет ответственность за качество, но и сам заказчик должен быть заинтересован в результате работы не на словах, а на деле. Желание сэкономить на сроках, стоимости работ, «сберечь нервы» и „сохранить добрые отношения“ с подрядчиком может обернуться миллионными убытками и потерянным временем.

Автор: С.Слесарев

Источник: Консультант Плюс

Поиск