Покупка коммерческой недвижимости – процесс сложный и трудоемкий, и требует он тщательной проверки и личности продавца и правоустанавливающих документов Подробнее об обязательной проверке документов при приобретении коммерческой недвижимости, расскажет адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

Какие документы должны быть у собственника коммерческой недвижимости в наличии

1. Первоначально необходимо проверить объект коммерческой недвижимости. Для этого продавец должен по запросу покупателя представить документы, на основании которых собственник оформил недвижимость – договор мены, купли-продажи, компенсация при выходе из состава учредителей общества, инвестирование, дарение, иное. Помимо перечисленных правоустанавливающих документов требуется технический и кадастровый паспорт на объект коммерческой недвижимости, чтобы выявить неузаконенные перепланировки, а также определить, не относится ли коммерческая недвижимость к имуществу общего пользования собственников здания.

Рекомендуется запросить выписку из ЕГРП, чтобы убедиться, действительно ли продавец является собственником помещения и полномочен распоряжаться недвижимостью. Кроме того, если наложены ограничения или аресты на объект, то они также будут зафиксированы в выписке.

2. Далее требуется проверить продавца коммерческой недвижимости. Для этого потребуется ознакомиться с учредительными документами организации, если собственником является юридическое лицо – устав, свидетельство о регистрации, ИНН, протокол о создании организации или решение. Если вышеуказанные документы являются действующими и с ними все в порядке, то следующим этапом должна стать проверка документов, подтверждающих полномочия руководителя юридического лица.

Обратить внимание следует на два документа – протокол о назначении конкретного лица руководителем юридического лица и приказ о его назначении. Эти сведения содержатся в выписке ЕГРЮЛ, которую можно получить либо в налоговой службе, либо на официальном сайте ИФНС.

3. Необходимо запросить документы, которые будут свидетельствовать об отсутствии ограничений на отчуждение объекта коммерческой недвижимости. Должно быть документально подтверждено одобрение сделки, а также приложены данные о бухгалтерском балансе и документы о балансовой стоимости коммерческой недвижимости.

4. Стоит обратить внимание на существенные условия договора купли-продажи –стоимость и момент передачи денежных средств. Рекомендуется прописать условие о передачи объекта до момента государственной регистрации, чтобы в дальнейшем продавец не уклонился от совершения сделки.

5. Обратить внимание следует на ограничения, если они имеются. Часто возникают вопросы по договорам аренды, заключенных на коммерческую недвижимость. Если договор аренды оформлен на срок до 1 года, то он не регистрируется, и, как правило, арендодателем автоматически станет новый собственник. Если договоры аренды зарегистрированы в реестре, то их необходимо юристу изучить, особенно часть, касающуюся расторжения или выкупа помещений арендатором. В договор аренды иногда включаются условия, по которым невозможно в одностороннем порядке отказаться от исполнения, следовательно, от такого арендатора в дальнейшем будет сложно избавиться. Чтобы не столкнуться с подобными обременениями, необходима помощь юриста.

6. Обратить внимание следует и на подведенные коммуникации – есть ли у продавца договоры на обслуживание помещения с ресурсоснабжающими компаниями (водоотведение, электричество, газоснабжение, водоотвод). Рекомендуется уделить внимание на оплату этих услуг для исключения задолженности за организацией-продавцом.

Автор статьи: адвокат Олег Сухов, основатель «Юридического центра адвоката Олега Сухова» www.advokatsuhovoleg.ru/ +7 (495) 545 93 64

 

Поиск