При оспаривании течей на придомовой территории и затапливании многоквартирного дома водой необходимо заключение независимойэкспертизы, а также указать, в чьем ведении находится источник затопления, т.е.источник затопления не находится на балансе предприятия и не передавался ему на праве хозяйственного ведения.

В Определении от 6 октября 2014 г.N 303-ЭС14-2579 Верховный Суд РФ указал, что судами установленапричинно-следственная связь (данная связь установлена строительно-техническойэкспертизой), а также спорный трубопровод не находится на балансе предприятия и не передавался ему на праве хозяйственного ведения. Учитывая положенияФедерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местногосамоуправления в Российской Федерации», согласно которому к вопросамместного значения городского округа относится организация в границах округа в том числе водоснабжения населения и водоотведения, суды пришли к обоснованномувыводу о том, что надлежащим ответчиком по делу является администрация, котораяобязана устранить заявленные в исковом требовании нарушения.

При нарушении правил благоустройства на лиц налагается административная ответственность, предусмотренная областным законом.

В Постановлении от 26 марта 2015 г.N 309-АД15-1098 Верховный Суд РФ указал на нарушение правил благоустройствагорода. Не обеспечено содержание территории объекта благоустройства, а именно:не проведены работы по удалению зимней скользкости и обледенелого наката с проезжей части придомовой территории. Нахождение обледенелого наката на проезжей части придомовой территории создает неудобства передвижениюавтотранспорта. Места нахождения зимней скользкости в зоне движения пешеходов,в том числе у подъездов, не обработаны пескосоляной смесью, ПГМ, что представляет опасность для передвижения пешеходов и жителей. На момент осмотраработы по удалению зимней скользкости и обледенелого наката, вопрекитребованиям Правил благоустройства N 308, не проводились. Выявленные нарушениязафиксированы в актах осмотра территории с фототаблицами к ним. Установлено,что указанный дом находится в управлении общества с ограниченнойответственностью УК «Доверие», которое и несет ответственность.

Аналогичное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ 10 сентября 2014 г.N 309-АД14-834. В Постановленииуказано, что по факту выявленных нарушений составлены акты осмотра территории с приложением фототаблиц и карт-схем придомового земельного участка. Такимобразом, обществом совершено административное правонарушение, предусмотренноеч. 1 ст. 11.2 Закона Республики «Об установлении административнойответственности за отдельные виды правонарушений».

Соответственно, для привлечения к административнойответственности за нарушение правил благоустройства по субъектам Федерациидостаточно акта осмотра территории с приложенными фототаблицами и картами-схемами.

Нарушение правил благоустройства влечет наложениеадминистративного штрафа, предусмотренного областным законом.

При получении разрешения на строительствомногоквартирного дома необходимо учитывать, что земельный участок под строительство многоквартирного дома должен предусматривать возможностьорганизации придомовой территории.

В ОпределенииВерховного Суда РФ от 3 марта 2015 года N 308-КГ15-149 указано, что при рассмотрении дела судами установлено, что, отказывая в выдаче разрешения на строительство, администрация руководствовалась нормативами градостроительногопроектирования, положениями пункта 2.3 СанПиН2.1.2.2645-10 и исходила из того, что земельный участок под строительствожилого здания должен предусматривать возможность организации придомовойтерритории с функциональным зонированием и размещением площадок отдыха,игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта,зеленых насаждений. Администрация указала, что площадь земельного участка,согласно нормативам градостроительного проектирования, недостаточна для эксплуатации многоэтажного жилого дома и отказала обществу в передаче кассационнойжалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическимспорам Верховного Суда Российской Федерации.

Таким образом, при обращении в орган,осуществляющий выдачу разрешения на строительство, помимо документов, указанныхв п. 7 ст. 51ГрК РФ, необходимо предусматривать возможность организации придомовойтерритории с функциональным зонированием и размещением площадок отдыха,игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта,зеленых насаждений.

При оспаривании государственной регистрацииобъектов недвижимости необходимо учитывать положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее — Закон о регистрации).

К заявлению о регистрации права должен быть приложендокумент о правах на недвижимое имущество в случае отсутствия сведений об объекте недвижимости в Едином государственном реестре прав.

В Определении от 14.05.2015 N 307-КГ15-4307 Верховный Суд РФ указал: руководствуясь положениями пункта 2 статьи 13Закона N 122-ФЗ, статей 8, 131, 223, 551 ГК РФ, что продавец по указанному договору купли-продажи ликвидирован и у продавцаотсутствовали полномочия на отчуждение водопроводной сети, а такжеотсутствовала регистрация права собственности продавца на спорное имущество на основании договора купли-продажи; арбитражные суды отказали в удовлетворениизаявленных требований, признав оспариваемый отказ управления Росреестра в государственной регистрации соответствующим положениям Закона N 122-ФЗ.Верховный Суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорамВерховного Суда Российской Федерации.

При покупке объекта недвижимости необходимо в Управлении Росреестра по субъектам Федерации запрашивать выписку из Единогогосударственного реестра прав.

Если объект приобретен до вступления в силу Закона N 122-ФЗ,государственная регистрация прав на объект недвижимости возможна в отсутствиизаявления продавца.

В Определении от 3 февраля 2015 г.N 310-ЭС14-7017 Верховный Суд РФ указал: удовлетворяя заявленные требования,суды исходили из того, что право собственности на спорное имущество возникло до принятия Закона N 122-ФЗ и признается юридически действительным при отсутствии его государственнойрегистрации, в связи с чем признали отказ в государственной регистрацииперехода права собственности по вышеназванному основанию (непредставлениенеобходимых документов на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества) противоречащим действующему законодательству и нарушающим права и законные интересы заявителя. Таким образом, при наличиизаключенного и исполненного договора купли-продажи и ликвидации продавцазаявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права в отсутствие заявления продавца недвижимости. Верховный Суд РФ отказал в передачекассационной жалобы Управления Росреестра по Воронежской области для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорамВерховного Суда Российской Федерации.

Данная позиция соответствует абз. 4 п. 62Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума ВысшегоАрбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторыхвопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

При наличии заключенного и исполненного договоракупли-продажи и ликвидации продавца заявитель вправе требовать произвестигосударственную регистрацию права в отсутствие заявления продавца.

Росреестр не имеет законных оснований отказывать или приостанавливать заявление без запроса документов, необходимых для регистрационных действий, при наличии судебного акта.

В некоторых случаях данные документы необходимыдля внесения изменений, которые могут затрагивать права и законные интересыдругих лиц.

При оспаривании в судебном порядке отказа при наличиисудебного акта Управления Росреестра внесения изменений в ЕГРП необходимоссылаться на:

1) информационное письмо ПрезидиумаВАС РФ от 21.07.2009 N 132 «О некоторых вопросах применения арбитражнымисудами статей 20 и 28 Федерального закона „О государственной регистрацииправ на недвижимое имущество и сделок с ним“, которым разъяснено, что вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органовгосударственной власти, органов местного самоуправления, иных органов,организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территорииРоссийской Федерации; регистратор не вправе давать правовую оценку вступившемув законную силу судебному акту, а также осуществлять переоценку обстоятельствдела и доказательств, на которых основан вступивший в законную силу судебныйакт;

2) п. 52 ПостановленияПленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 „О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещныхправ“. В силу части 2 статьи 13ГПК РФ или части 1 статьи 16АПК РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основаниисудебного акта независимо от его участия в деле.

Но необходимо учитывать, что наличие судебного акта,являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которыенеобходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации, при условии запроса Управлением Росреестра данных документов при обращении с заявлением в Росреестр или Управление Росреестра при наличиисудебного акта.

Управление Росреестра не имеет права отказывать в регистрации права инженерных сетей, которые входили в состав проектнойдокументации объекта недвижимости, если инженерные сети расположены за границами здания и обеспечивают его нормальное функционирование.

В Определении от 2 марта 2015 г.N 303-КГ14-5456 Верховный Суд РФ указал: суд апелляционной инстанции, с учетомустановленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также законов,подлежащих применению по данному делу, правомерно пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в части признания незаконным отказауправления Росреестра в государственной регистрации права оперативногоуправления на наружную сеть электроснабжения, наружную канализационную сеть,наружную сеть водоснабжения. Верховный Суд РФ отказал Управлению Федеральнойслужбы государственной регистрации, кадастра и картографии в передачекассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Не допускается истребование у заявителядополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18данного Закона и если иное не установлено законодательством РоссийскойФедерации.

Управление Росреестра отказало в регистрации правасобственности, мотивировав отказ невозможностью определения площади принятого в эксплуатацию помещения, непредставлением документов, подтверждающих выделениеземельного участка для строительства капитального объекта; документов,подтверждающих полномочия комиссии по проведению торгов, протоколов принятиязаявок на торги; плана приватизации и документов, подтверждающих поступлениеденежной суммы на расчетный счет продавца; паспорта БТИ.

Управление Росреестра обратилось в Верховный Суд РФ на решение Арбитражного суда, Постановление Девятого арбитражногоапелляционного и Постановление Арбитражного суда, в которых признано незаконнымрешение об отказе в государственной регистрации права собственности на нежилоепомещение и обязании устранить допущенные нарушения посредством совершениярегистрационных действий с целью оформления права собственности на объектнедвижимого имущества.

Судами было указано, что порядок приемки в эксплуатацию объектов капитального строительства не предполагает раздельнойприемки в эксплуатацию встроенно-пристроенных помещений и законченныхстроительством жилых домов.

Сведений о том, что введенный в эксплуатацию жилойдом, начиная со второго и до последнего этажа, опирается на земельный участокиным способом, без участия первого этажа, материалы дела не содержат.

Отсутствие внутренней отделки также не свидетельствует о том, что спорное помещение следует относить в качествеобъекта незавершенного строительства, поскольку отдельно взятое встроенноепомещение таковым не является.

В Определении Верховный Суд РФ отказал в передачекассационной жалобы Управления Росреестра для рассмотрения в судебном заседанииСудебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ (ОпределениеВерховного Суда РФ от 08.06.2015 N 305-ЭС15-5412).

Таким образом, при обращении в суд необходимоучитывать следующее.

Для привлечения к административной ответственности за нарушение правил благоустройства достаточно акта осмотра с приложеннымифототаблицами и картами-схемами.

При обращении в орган, осуществляющий выдачуразрешения на строительство, помимо документов, указанных в п. 7 ст. 51 ГрК РФ,необходимо предусматривать возможность организации придомовой территории и учитывать нормативы градостроительного проектирования и положения пункта 2.3 СанПиН2.1.2.2645-10.

Требование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 и если иное не установлено законодательством РФ, не допускается.

При покупке объекта недвижимости необходимозапрашивать выписку из ЕГРП с целью удостоверения полномочий продавца на отчуждение объекта недвижимости, т.к. в случае ликвидации продавца невозможновернуть стороны в первоначальное положение, т.е. вернуть деньги за объект.Договор купли-продажи не будет являться основанием для внесения записи в ЕГРП в отсутствие правоустанавливающих документов на объект и записи в ЕГРП на данныйобъект. Но если договор купли-продажи заключен до вступления в силу Закона о регистрации и объект недвижимости передан в соответствии с действующим на тот момент законодательством, то покупатель вправе требовать регистрации права собственностив отсутствие заявления продавца, при его ликвидации и отсутствии сведений о данном объекте в ЕГРП, при отсутствии судебного акта о признании договоранедействительным.

В случае обращения с заявлением в Росреестр илиУправление Росреестра для внесения записи в ЕГРП при наличии судебного акта,являющегося основанием для внесения записи в ЕГРП, лицо не освобождается от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими, которыенеобходимы для внесения записи в ЕГРП согласно Закону о регистрации при условии запроса Управлением Росреестра данных документов при обращении.

Автор: Г. Бигаева

Источник: Консультант Плюс 

Поиск