Отношения сторон по аренде имущества оформляется договором. Право аренды непосредственно связано договорными отношениями и, соответственно, прекращение действия договора аренды влечет прекращение права в целом. Подробнее о прекращении права аренды, расскажет адвокат Олег Сухов ( «Юридический центр адвоката Олега Сухова»), президент Гильдии юристов рынка недвижимости.

Общие положения

Так как отношения между арендатором и арендодателем оформляются договором, то возникновение и прекращение права аренды на имущество непосредственно находится в зависимости от условий договора. Ведь действие договора аренды может быть прекращено как с истечением срока, на который он заключен, так и в порядке расторжения. В первом случае прекращение права происходит легитимно, без наличия споров, тогда как во втором зачастую вопрос о расторжении разрешается судом.

Однако право аренды прекращается не только с прекращением договора в определенный срок, но и досрочно, т.е. ранее срока. Причем гражданским законодательством определены конкретные обстоятельства, при наличии которых расторжение возможно как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора. Однако, чтобы досрочно прекратить действие договора, а с ним право аренды, необходимо оповестить противоположную сторону о выполнении ею взятых обязательств надлежащим образом.

Арендодатель наделяется правом требовать досрочного расторжения договора, если арендатор использует переданное имущество не по назначению, ухудшая его, тем самым нарушая существенно условия договора, если не производит оплату по договору, задержав ее более чем два раза, если не исполняет обязательства по проведению ремонтных работ, но последнее условие может быть возложено на арендатора. К примеру, право аренды земельного участка может быть прекращено при расторжении договора комплексного освоения территории, или при нарушении графика освоения территории.

По просьбе арендатора также допускается расторжение договора в досрочном порядке. Это возможно, если арендодатель не передает предмет договора аренды во временное владение и пользование, или переданное имущество было вручено арендатору с повреждениями, которые препятствуют его использованию, если на арендодателя возложена по договору обязанность по проведению ремонтных работ, а он их не осуществляет, если имущество станет неприменимо для пользования.

Право аренды может быть прекращено в связи с расторжением договора аренды по иным основаниям, применяемым к договорному регулированию. Законодатель вводит диспозитивную норму в отношении включения условий в договор о расторжении, которые не запрещены.

Кроме того, если арендодатель, передавая имущество во владение арендатора, не сообщил ему об обременениях и правах третьих лиц на имущество, то арендатор также вправе расторгнуть договор и взыскать убытки. Однако возникает вопрос, вправе ли арендатор, обратиться в суд и квалифицировать такой обман, как приводящий к недействительности сделки по основаниям ст. 179 ГК РФ. Ответ – нет. Потому что норма ст. 613 ГК РФ является специальной по отношению к ст. 179 ГК РФ — общей, и, следовательно, применяется первая.

Договор аренды прекращает свое действие одновременно, прерывая взаимные обязательства сторон, включая и само право аренды.

Однако считать право аренды прекращенным, если прежний собственник продал или подарил имущество, неправомерно, потому что законодатель предусматривает правомерную передачу права аренды новому собственнику. Как правило, происходит процесс замены лиц в обязательстве, и договор аренды сохраняется. Однако есть исключение из правила в отношении наследников умершего арендатора. Права и обязанности по договору аренды за ним сохранятся в том случае, если это условие не изменено договором. Если в договоре аренды прямо указано на прекращение действия договора аренды в связи со смертью арендатора, то передача прав наследникам не будет возможна.

Если стороны по соглашению договорились о праве арендатора на сдачу имущества в субаренду, то последний вправе передать его на срок, не превышающий основной договор аренды между арендатором и арендодателем. Разница в сроках влечет аннулирование права аренды субарендатора.

Последствия

При прекращении права аренды и договора, арендодатель и арендатор не наделяются законом правом потребовать возврата того, что было ими исполнено по общему правилу. Но эти нормы действуют только при условии выполнения сторонами обязательств по договору аренды добросовестным образом путем взаимного предоставления друг другу взаимозаменяемых объектов (арендодатель передает имущество, а арендатор плату). Если же одна из сторон исполнила обязательство, а вторая нет, то исполнение признается неравноценным. Соответственно, сторона, не получившая надлежащим образом исполнение условий договора вправе потребовать возврата полученного от недобросовестной стороны.

Отношения в сфере аренды имущества достаточно специфичны, поэтому представляется возможным возвратить исполненное только арендодателем в части полученного аванса. Встречное исполнение арендатора (предоставление имущества во временное владение и пользование) фактически возвратить невозможно. 

Поэтому арендатор лишается права на возврат платы, которую он внес по договору – ведь стороны предоставили друг другу эквивалентные имущественные обязательства (арендодатель предоставил имущество, а арендатор пользование имуществом оплатил). Исключение составляет оплата арендатором по договору будущего периода – он подлежит возврату, если иное не установлено договором или дополнительным соглашением между ними. 

Итак. Право аренды прекращается с расторжением между сторонами арендных правоотношений. Расторжение происходит в добровольном порядке по соглашению сторон или в судебном.

Автор: адвокат Олег Сухов

 

Поиск