В настоящее время в России большое распространение получают сделки, связанные с преобразованием (раздел, выдел, объединение) такой весьма специфической категории коммерческой недвижимости, как нежилые помещения <1>. Особую актуальность подобные договоры приобретают в процессе коммерческой эксплуатации торговых (развлекательных) центров. Собственники последних могут стремиться диверсифицировать активы между несколькими юридическими лицами в целях получения налоговых преимуществ. Поводом для разделения помещений может выступать желание инвесторов получить свой «кусок пирога» — помещения в новом здании.

———————————

<1> Далее для удобства изложения материала помещением, если иное специально не оговорено, обозначается нежилое помещение.

При этом первое, что необходимо решить юристу, подготавливающему совершение сделки, — это определить, может ли объект конкретного договора рассматриваться в качестве недвижимого имущества.

Как можно заметить из буквального толкования п. 1 ст. 130 ГК РФ, помещения не могут быть отнесены к недвижимости по признаку их связанности с земельным участком. Нельзя их обнаружить и среди объектов недвижимости, перечисленных в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

Вместе с тем, согласно абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ, иные виды имущества могут быть отнесены к недвижимости специальным законом. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о регистрации) определяет, что в дополнение к объектам, перечисленным в ГК РФ, к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения (п. 3 ст. 1 Закона).

Получается, что помещение, не имеющее связи с землей, всего лишь считается недвижимостью, представляя собой скорее искусственный феномен.

Комментируя п. 1 ст. 130 ГК РФ, М.И. Брагинский указывает, между прочим, что «перечисленное имущество представляет собой недвижимость по своей природе. Наряду с этим та же статья допускает возможность отнесения законом к недвижимости и любого иного имущества, если для него специально вводится государственная регистрация» <2>.

———————————

<2> Брагинский М. И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Цит. по публикации в СПС „КонсультантПлюс“.

Учитывая изложенное, мы можем прийти к выводу, что помещение — это специальный вид недвижимого имущества, чье существование создано исключительно законом (недвижимость «по закону»). То есть помещение представляет собой исключительно правовую категорию, которая только мыслится, но не существует в реальном мире.

В российском законодательстве невозможно найти определение помещения. В законе лишь указывается, что помещение может быть жилым и нежилым (ст. 1 Закона о регистрации).

Тем не менее помещение определено в качестве недвижимости. В связи с этим помещению присущи общие признаки недвижимого имущества, перечисленные в ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре). Как и любой другой вид недвижимости, помещение имеет адрес, кадастровый номер, тип и площадь.

Но то, что действительно делает помещение специальным видом недвижимости, так это специальные характеристики, присущие только помещению.

1. Помещение существует только как часть другого объекта — здания. Подпункт 5 п. 1 ст. 7 Закона о кадастре устанавливает, что помещение должно обладать не только своим собственным кадастровым номером, но также и кадастровым номером здания, и вместе с ним — номером этажа, на котором расположено помещение. Однако на одном этаже могут располагаться десятки помещений, имеющие порой одинаковую площадь и форму. Чтобы предотвратить любые коллизии или споры, Закон о кадастре предписывает необходимость определения в кадастре также точного места расположения помещения на этаже.

Итак, помещение является частью здания, в котором оно расположено.

К.И. Скловский утверждает, что «помещение в действительности вещью не является» <3>. В.А. Лапач, проведя анализ законодательства, посвященного помещению, приходит к выводу, что „доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно“ <4>. Помещение „не обладает никакими свойствами, кроме трех измерений… у помещения есть только количества, но нет качеств (поэтому его невозможно точно индивидуализировать само по себе)… Помещение — это фикция вещи“ <5>.

———————————

<3> Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2010. С. 191.

<4> Цит. по: Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2010. С. 194.

<5> Скловский К. И. Указ. соч. С. 194.

Теперь понятно, почему закон устанавливает такие формальные признаки помещения, как кадастровый номер, кадастровый номер здания, в котором оно расположено, и точное расположение на этаже. Эти черты лишь восполняют отсутствие у помещения физических качеств для того, чтобы оно могло быть представлено как физически недвижимая часть здания. Как часть здания, помещение должно иметь границы, но не имеет связи с земельным участком. Получается, что границы необходимы для того, чтобы отграничить площадь здания в качестве помещения, но не для создания помещения.

В итоге мы можем прийти к выводу, что помещением является любая часть здания, которая имеет границы, отделяющие ее от иных площадей здания, и уникальный кадастровый номер. Необходимо отметить, что закон не конкретизирует, какие типы границ должно иметь помещение или какая часть здания может стать помещением. Это означает, что помещению достаточно иметь всего лишь возможность наличия границ и рассматриваться в качестве помещения сторонами договора.

Помещением является конкретная площадь внутри здания, которая рассматривается в качестве предмета договора. Собственные признаки помещения сведены до кадастрового номера, присваиваемого государственным органом.

2. Предыдущие размышления были сконцентрированы вокруг юридической природы помещения как основной его черты. Сделанный вывод позволяет говорить о возможности составить помещение путем юридического объединения двух или более помещений в одно, не принимая во внимание реальной (физической) возможности такого составления.

К сожалению, «ведомственная» практика по-иному смотрит на решение обозначенной проблемы.

Руководствуясь п. 7 ст. 27 Закона о кадастре, которым помещению присвоены физические черты, и используя предписания градостроительных норм, Департамент недвижимого имущества Министерства экономического развития Российской Федерации в своем письме от 27 декабря 2012 г. фактически запретил кадастровый учет помещений, составленных из нескольких помещений, не имеющих совместных границ (конструкций).

Соответственно, нам необходимо рассмотреть признаки, дополнительно присвоенные помещению Законом о кадастре и государственными органами. Эти признаки имеют негативный оттенок: если они существуют, помещение отсутствует.

Помещение должно быть обособленным и изолированным от иных помещений в здании. В противном случае согласно п. 7 ст. 27 Закона о кадастре в государственном кадастровом учете такого помещения должно быть отказано.

Хорошо видно, что закон рассматривает помещение, которое не обладает чертами изолированности или обособленности, в качестве вещи, однако запрещает ее участие в юридическом обороте, отрицая тем самым статус недвижимости у такого помещения. Это означает возможность исключения из процесса отчуждения помещения, обладающего границами и имеющего специальное расположение, если государственный орган кадастра выявит неизолированность или необособленность конкретного помещения.

Легко заметить существенное противоречие между юридическим восприятием помещения, свойственное ГК РФ, с одной стороны, и правилами проведения государственного кадастра, с другой.

Во-первых, признаки изолированности и обособленности являются абсолютно физическими чертами, и они не могут помешать помещению, являющемуся ментальной категорией, участвовать в юридическом обороте. При этом буквальное применение отмеченных признаков будет означать невозможность создания любых «составных» помещений. Объединенные в одно целое помещения одновременно должны быть отделены друг от друга — изолированы.

Во-вторых, обращает на себя внимание неопределенность признаков обособленности и изолированности — закон не раскрывает их существо и содержание.

Как указано в двух кассационных решениях Федеральных арбитражных судов, рассматривавших дела, касавшиеся вопроса выступления помещений в качестве самостоятельных объектов сделок, для существования помещений им необходимо иметь специальные границы (перегородки), отделяющие их друг от друга, и независимые выходы <6>.

———————————

<6> См.: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 августа 2011 г. по делу N А33-15754/2010; Постановление ФАС Поволжского округа от 26 мая 2011 г. по делу N А12-8380/2006.

Согласно позиции Судов помещение должно иметь конструкции, которые отделяют его от других помещений. Подобное понимание изолированности соответствует юридическому восприятию помещения — как площади здания с границами — и определяет различия между помещением и его частью.

Налицо разница между изолированностью, препятствующей помещению участвовать в юридическом обороте, и изолированностью в значении выделенности — помещение должно быть «размещено» в здании путем установки перегородок. Изолированность следует рассматривать как выделенность. Никакого иного значения не должно больше вкладываться в признаки изолированности и обособленности.

Касательно независимости выхода как уточняющего признака изолированности можно привести несколько возражений.

Строго говоря, независимый выход — это только выход, который ведет на улицу. Такие помещения хорошо известны как «входная группа», собирающая большую аренду. Все остальные помещения „смотрят“ внутрь здания. Если толковать указанный признак буквально, то никаких других помещений, кроме „входной группы“, не должно существовать.

Более того, помещения с выходами внутрь здания фактически выходят в помещения, известные как места общего пользования (коридоры, лестничные площадки и т.п.). Подобные помещения возникают автоматически, вне зависимости от их регистрации и правовой принадлежности <7>. Это означает полную невозможность для помещений, выходящих внутрь здания ( «внутренних помещений»), быть независимыми от мест общего пользования и, следовательно, существовать в качестве недвижимых вещей.

———————————

<7> См.: Постановление Пленума ВАС РФ N 64 от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

Можно отметить также существенное противоречие, возникающее при применении рассматриваемого признака. Помещение фактически существует, обладает специальными и дополнительными признаками, обособлено и изолировано. Однако оно не может участвовать в юридическом обороте ввиду отсутствия независимого входа. Недопустимость подобного, как представляется, совершенно очевидна.

Далее можно смоделировать ситуацию, при которой помещение вспомогательного использования имеет выход в арендованное помещение. Это типично для торговых центров, в которых вспомогательные площади «разбросаны» внутри здания. Поскольку вспомогательное помещение не имеет самостоятельного выхода, оно должно быть объединено с арендованными помещениями и тем самым должно стать предметом долгосрочного договора аренды. Неприемлемость подобной ситуации очевидна: собственник торгового центра теряет полный контроль над вспомогательными помещениями, в которых обычно расположены коммунальные и иные обслуживающие сети. С другой стороны, арендатор получает помещение, в котором он не нуждается, но за которое должен платить и в отношении которого должен вести бухгалтерский учет.

Для разрешения проблемы возможно отказаться от долгосрочных договоров и регулировать отношения сторон договором краткосрочной аренды. По многим причинам (в первую очередь, неуверенности в будущих отношениях после истечения «короткого» срока) подобная схема неприемлема для коммерческой аренды.

Другим механизмом является дорогая система двойной регистрации, при которой оба помещения вначале регистрируются как одно помещение и затем разделяются на два помещения. После чего торговое помещение может быть наконец-то сдано в аренду.

Наконец, регулятивная система, при которой из гражданского оборота исключается юридический объект, чье использование возможно только через доступ к нему через другой объект, отрицает сами основы гражданского права, давно нашедшего способ разрешить подобную ситуацию. Сервитуты — хорошо известный и основополагающий институт современного права. Нет никакого логического объяснения отрицания использования сервитута для помещений, которые выходят в другие помещения, т.е. имеют зависимые входы/выходы. По нашему мнению, отказ в кадастровом учете таких помещений нарушает право собственности (ст. 209 ГК РФ), поскольку подобный отказ фактически исключит помещение из гражданского оборота. Точный смысл п. 7 ст. 27 Закона о кадастре будет также нарушен в случае отказа — строго говоря, помещения с зависимым выходом изолированы и обособлены от остальных помещений. Мы можем утверждать, что такие помещения изолированы физически, но требуют применения юридических инструментов для того, чтобы их можно было использовать в юридическом обороте. В любом случае такие помещения выделены.

В итоге, для того чтобы помещение стало предметом договора, оно должно иметь перегородки (т.е. быть обособленным от иных помещений) и должно быть выделено на этаже (т.е. изолировано). Оно должно иметь вход, который может быть независимым или субординированным. Если помещение обладает зависимым входом, его использование должно регулироваться с использованием сервитутов.

3. Выше нами было установлено, что не существует каких-либо препятствий для заключения договора в отношении помещения, составленного из других помещений, расположенных порознь (на одном этаже или даже на различных этажах).

В этой связи мы считаем необходимым уяснить здесь правовую природу «составных» помещений.

Обсуждаемый вопрос приобретает новое звучание в свете изменений в ГК РФ, внесенных Федеральным законом от 2 июля 2013 г. N 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее по тексту — Закон о внесении изменений) и вступивших в силу с 1 октября 2013 г. Положениями ст. 1 Закона о внесении изменений было серьезно изменено регулирование отношений по поводу неделимых и сложных вещей. В соответствии с новыми правилами неделимой вещью является вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, даже и в том случае, если вещь имеет составные компоненты. Следуя данным предписаниям, Закон о внесении изменений устанавливает новый объект гражданских прав — единый недвижимый комплекс.

Единый недвижимый комплекс рассматривается в качестве неделимой вещи, и он должен обладать одной из групп признаков. А именно:

1) он должен представлять собой: (а) совокупность (б) объединенных единым назначением (в) зданий или сооружений и (г) иных вещей, (д) неразрывно связанных физически или технологически, и (е) право собственности на такую совокупность вещей должно быть зарегистрировано в реестре в целом как на одну недвижимую вещь;

или

2) он должен представлять собой: (а) совокупность (б) объединенных единым назначением (в) зданий или сооружений и (г) иных вещей, (ж) расположенных на одном земельном участке, и (е) право собственности на такую совокупность вещей должно быть зарегистрировано в реестре в целом как на одну недвижимую вещь.

Применяя отмеченные выше правила к зданию и составляющим его помещениям, получаем, что здание — это (а) совокупность (г) помещений (иных вещей). Помещения (б) объединены единым назначением и (д) физически объединены в одну вещь — здание, (е) право собственности на здание зарегистрировано в реестре в целом как на одну недвижимую вещь. Здание, по общему правилу, не может быть разделено в натуре без его разрушения.

Следовательно, зданию присуща группа признаков, приписанных законом единому недвижимому комплексу. Однако вопрос состоит в том, является ли в действительности здание единым недвижимым комплексом.

В отличие от здания единый недвижимый комплекс объединяет вещи, существовавшие в качестве отдельной недвижимости до их включения в комплекс. То есть каждый компонент комплекса может в любое время выделиться из него, быть зарегистрированным в качестве самостоятельной недвижимости и затем образовать другой единый недвижимый комплекс, если в том будет необходимость.

Должен ли единый недвижимый комплекс прекратить свое существование в случае выделения? Данный вопрос должен быть разрешен на основании оценки возможности оставшихся вещей функционировать в качестве комплекса, как это было до выделения. В большинстве случаев такая возможность сохраняется. Получается, единый недвижимый комплекс может сохранить свой статус неделимой вещи даже после того, как одна или несколько вещей, его образующих, выделились из комплекса.

Более того, единый недвижимый комплекс может быть объектом общей собственности, если он образован из вещей, принадлежащих разным лицам.

Что касается здания, оно возникает как единая (целиковая) вещь. Никакие помещения, существовавшие отдельно от здания до его возведения и затем образовавшие здание, не могут быть даже представлены. Помещение не может выделиться из одного здания и затем образовать другое. Как следует из практики ВАС РФ <8>, здание не может стать объектом общей собственности собственников помещений, его образующих <9>.

———————————

<8> См.: п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23 июля 2009.

<9> Общая собственность на здание как на самостоятельную вещь, конечно, может существовать.

Соответственно, выходит, что здание не должно рассматриваться в качестве единого недвижимого комплекса, несмотря на то что обладает признаками последнего.

Однако упомянутые (физические по своей сути) различия нивелируются юридической сутью признаков неделимой вещи и единого недвижимого комплекса, установленных Законом о внесении изменений (ст. 133 и 133.1 ГК РФ). Совершенно не важно, каким физическим содержанием наполнена совокупность вещей или здание — они будут являться недвижимым комплексом, если отвечают его юридическим признакам.

Как бы то ни было, проблема проявляется в действительной своей сути, когда начинается выделение помещений.

Помещения выделяются из здания только мыслимо, т.е. юридически. Ни одно здание не может физически продолжить свое существование в случае отделения от него помещения. По этой причине, между прочим, ВАС РФ специально указал, что с момента выделения первого помещения из здания существование последнего в качестве объекта права собственности прекращается. Весь смысл здесь лежит в обосновании судом своей позиции. ВАС РФ утверждает, что здание с момента первого выделения из него помещения теряет юридический статус объекта недвижимости, в отношении которого может существовать единоличное право собственности <10>.

———————————

<10> См.: п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ N 64 от 23 июля 2009 г.

Следовательно, ВАС РФ устанавливает возможность юридически разделить физически неделимую вещь. Здание прекращает юридическое существование, в то время как его компоненты (помещения) юридически возникают в качестве самостоятельных вещей. С одной стороны, подобный вывод исключает для здания возможность иметь статус неделимой вещи. Как следует из ст. 1 Закона о внесении изменений, неделимая вещь не подлежит никакому разделу. Однако, с другой стороны, подобное прекращение подтверждает юридическую трансформацию здания (единой вещи) в совокупность вещей (бывших его компонентов — помещений). По смыслу положений Закона о внесении изменений такая трансформация подразумевает регулирование юридического статуса совокупности помещений положениями о едином недвижимом комплексе, установленными в ст. 133.1 ГК РФ.

В результате применения положений новой редакции ГК РФ получается очень интересная ситуация.

Здание, в силу присущих ему юридических (не физических) черт, принадлежит к такой разновидности неделимых вещей, как единый недвижимый комплекс. В отличие от обычного единого недвижимого комплекса, прекращение существования которого в случае выделения из него маловероятно, разделение здания на помещения (компоненты) прекращает его существование как объекта недвижимости.

Можно сделать вывод, что существование здания и его компонентов (помещений) определяется юридическими фикциями, регулирующими также все изменения и отчуждения указанных объектов. Следует выделить три фикции: (1) что помещение является вещью; (2) что происходит юридическое разделение физически неделимой вещи; (3) что здание юридически прекращает свое существование после выделения из него первого помещения.

В таком случае нет никаких препятствий для юридического существования составных помещений, образованных из разрозненно расположенных помещений. Такие составные помещения могут рассматриваться в качестве единого недвижимого комплекса. Они представляют собой: (а) совокупность (г) вещей, (б) объединенных единым назначением и (ж) расположенных на одном земельном участке.

Для составных помещений, являющихся недвижимыми комплексами, расположение их компонентов (помещений) не критично. То есть помещения могут располагаться на различных этажах и все равно образовывать единый объект недвижимости, в случае если их функциональная общность сохраняется и/или стороны договора признают наличие такой функциональной общности.

Таким образом, согласно положениям ст. 133 и 133.1 ГК РФ здание представляет собой единый недвижимый комплекс, образуемый помещениями как его компонентами. Оно может быть юридически разделено на помещения, чье выделение юридически прекращает существование здания в качестве объекта недвижимости. Такое прекращение дает начало новым объектам недвижимости: помещениям, которые могут быть образованы из помещений, прилегающих друг к другу или расположенных разрозненно, образуя тем самым также единый недвижимый комплекс.

На наш взгляд, есть и иное решение проблемы.

Здание является, скорее, не единым недвижимым комплексом, а неделимой сложной вещью.

Основное различие между этими двумя категориями заключается в простом факте, что применительно к единому недвижимому комплексу объединение вещей образует объект с новым функциональным назначением. В то же время объединение в рамках неделимой сложной вещи преследует единую цель физического создания новой вещи, ничего не добавляя к ее функциональному предназначению. То есть мы можем охарактеризовать компоненты такой сложной вещи, как самостоятельные вещи, только с использованием фикции, что такие компоненты являются вещью. Именно это и происходит с помещениями, образующими здание.

Следует заметить, что на практике здание, из которого выделены несколько помещений, все равно становится объектом сделок — собственники помещений должны заключить договоры для урегулирования использования мест общего пользования, конструктивных элементов здания и порядка распределения расходов на его содержание. В любом случае здание по-прежнему существует физически, и нет никаких причин и оснований «разрушать» его юридически.

По нашему мнению, необходимо разрешить юридическое существование и здания, и помещений. Если помещение является фикцией вещи, почему реальная вещь (здание) должно прекращать свое существование? Зданию необходимо лишь запретить участие в юридическом обороте (в части его отчуждения) в качестве самостоятельной вещи — оно должно быть объектом общей собственности собственников помещений и следовать в акцессорном порядке за движением прав на помещения. Это позволит зданию и образующим его помещениям свободно, без различных странных запретов и фикций, участвовать в гражданском обороте.

Если предлагаемые изменения будут внесены, это «откроет двери» для существования „составных“ помещений. Их правовой статус может быть урегулирован положениями ст. 134 ГК РФ о сложной вещи в ее новой редакции. В соответствии с данной нормой сложная вещь возникает, когда несколько различных вещей соединяются таким образом, который предполагает их использование по общему назначению. В данном случае юридическая сущность и признаки вновь выходят на первый план и утверждают существование сложной вещи — составного помещения.

На основании изложенного мы можем теперь сделать ряд выводов.

Помещение является искусственной, юридической категорией. Помещение представляет собой фикцию вещи. Рассматриваемую категорию следует понимать как определенную четко отграниченную (отгороженную) на месте площадь здания, которая имеет выход, выделена на этаже и используется в процессе коммерческой деятельности. Будучи правовой категорией, помещение может быть составлено из нескольких других помещений. «Составное» помещение может быть образовано из помещений, расположенных разрозненно. Правовое регулирование „составного“ помещения осуществляется с использованием правил о едином недвижимом комплексе. В качестве альтернативы могут быть использованы правила о сложной вещи.

Автор: М.В. Кузнецов

Источник: Консультант Плюс

Литература

1. Брагинский М. И. Комментарий к Закону Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Цит. по публикации в СПС „КонсультантПлюс“.

2. Гражданское право: Учебник. Т. 1 / Под ред. О.Н. Садикова. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2006. Цит. по публикации в СПС «КонсультантПлюс».

3. Мейер Д. И. Русское гражданское право. В 2 ч. По испр. и доп. 8-му изд., 1902. М.: Статут, 2000.

4. Российское гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1: Общая часть. Вещное право. Наследственное право. Интеллектуальные права. Личные неимущественные права. 2-е изд., стереотип. / Отв. ред. Е.А. Суханов. М.: Статут, 2011. Цит. по публикации в СПС «КонсультантПлюс».

5. Скловский К. И. Собственность в гражданском праве. М., 2010.

6. Постановление Пленума ВАС РФ N 64 от 23 июля 2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

7. Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

 

Поиск