Самовольно возведенный или перестроенный балкон -явление нередкое. На примере судебной практики рассмотрим, каковы правовыепоследствия действий по такому «благоустройству» жилья.

 

Если испорчен внешний вид дома

 

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иноенедвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этихцелей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданноебез получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушениемградостроительных и строительных норм и правил. Самовольная постройка подлежитсносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев признания правасобственности на указанную постройку в законном порядке. Право собственности на самовольную постройку балкона не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Если самовольным возведением балкона не нарушаютсяправа и охраняемые законом интересы других лиц либо не создается угроза жизни и здоровью граждан, но испорчен внешний вид фасада дома или его архитектурныйоблик, то суд может отказать в признании права собственности на этот балкон, о чем свидетельствует следующее дело.

Согласно техническим заключениям к квартире,расположенной на втором этаже пятиэтажного жилого дома, жительницей ЧелябинскаП. в 2009 году была перепланирована квартира и возведен балкон, для устройствакоторого демонтировано существующее окно, разобрана подоконная часть кладки и установлен оконный блок с балконной дверью.

П. обратилась в администрацию за согласованиемсамовольного переустройства. Получив отказ, П. подала в суд иск к администрацииг. Челябинска и Центрального района города о сохранении квартиры в перепланированном состоянии с учетом самовольно возведенного балкона.Центральный районный суд г. Челябинска отказал заявительнице. Тогда она подалакассационную жалобу в Челябинский областной суд.

Истица считала, что возведение балкона выполнено с учетом требований строительных и санитарных норм, не затрагивает права и законные интересы собственников других помещений, не нарушает конструктивнуюцелостность здания, обеспечивает его безопасную эксплуатацию, устойчивостьстроительных конструкций. В свою очередь администрация города настаивала, что самовольной реконструкцией объекта капитального строительства нарушены праватретьих лиц, не было получено согласия на распоряжение общим имуществомсобственников жилых помещений многоквартирного дома. Балкон на фасаде дома не предусмотрен проектной документацией.

Судебная коллегия областного суда определила, что действия по возведению балкона являются реконструкцией, а не переустройством или перепланировкой жилого помещения. Градостроительный кодекс РФ предусматривает, что реконструкция — это изменение параметров объектакапитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади,объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитальногостроительства. Строительство, реконструкция любого объекта должны вестись с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил, на основанииразрешения на строительство, выданного уполномоченным органом. П. за разрешением на реконструкцию жилого помещения в виде устройства балкона не обращалась.

Областной суд указал: с возведением балкона нарушенацелостность несущих конструкций дома, внешний вид фасада дома, его архитектурный облик, что является недопустимым, а поэтому экспертные заключенияо том, что прочность конструкций не нарушена, нет угрозы жизни и здоровью, не являются безусловным основанием для сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии с учетом балкона.

Таким образом, П. отказано в иске о сохраненииквартиры в перепланированном состоянии с учетом возведенного балкона (ОпределениеЧелябинского городского суда от 03.10.2011 по делу N 33-11542/2011).

В данном деле администрация города не обращалась в суд со встречным иском о возложении обязанности снести самовольно возведенныйбалкон, но собственница квартиры столкнется с такой необходимостью, если решитраспорядиться своим правом собственности, так как в соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее правособственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой: продавать, дарить,сдавать в аренду, совершать другие сделки.

 

Условия проживания другихжильцов не нарушаются

 

Если сосед самовольно возвел балкон к своей квартире,суды могут отказать в удовлетворении иска о сносе самовольно возведенногобалкона, если не нарушаются условия проживания в квартире других жильцов или не установлено, что ответчиком присоединена часть общего имущества, что привело к уменьшению размера общего имущества собственников помещений в многоквартирномжилом доме и имело место изменение границ жилого помещения. Об этомсвидетельствует следующий пример.

И. обратился в суд с иском о признании постройкисамовольной и приведении помещения в первоначальное положение, указав, что является собственником квартиры на втором этаже, оборудованной согласнотехническому паспорту балконом. Ч., проживающая в квартире на первом этаже под ним, самовольно построила балкон, что нарушает его права. В иске просил обязатьЧ. снести указанную самовольную постройку и привести помещение в прежнеесостояние.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требованияв полном объеме.

Судебная коллегия отменила решение суда по следующимоснованиям.

Суд не принял во внимание, что право на предъявлениеиска принадлежит органу местного самоуправления (ст. 29 ЖК РФ),истец не обладает правом требовать сноса самовольной постройки (ст. 222 ГК РФ).

Поскольку администрация Владивостока таких требованийне заявляла, то иные лица могут заявить такой иск в случае нарушения их прав,свобод и охраняемых законом интересов (ст. 3 ГПК РФ).Тогда, как и при рассмотрении исков органа местного самоуправления, суд долженучитывать положения ч. 4 ст. 29 ЖК РФ,согласно которой жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или)перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересыграждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Данная норма предусматривает одно из правовыхпоследствий самовольного переустройства или самовольной перепланировки жилогопомещения, то есть в судебном порядке устанавливаются правовые последствиясамовольно произведенной перепланировки и решается вопрос о возможности ее сохранения.

Из обстоятельств дела не усматривается, что возведенный балкон в квартире ответчицы нарушает условия проживания в квартиреистца и нарушает иные его права.

Не дана оценка и тому, что при проведенииперепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласиясобственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая,установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ.

Суд не установил, что ответчик присоединил частьобщего имущества, что привело к уменьшению размера общего имуществасобственников помещений в многоквартирном жилом доме, и имело место изменениеграниц жилого помещения.

Вывод суда о том, что выполненные ответчиком работынесут угрозу безопасности многоквартирного дома и его жителям, носитпредположительный характер, основан на пояснениях истца (ОпределениеПриморского краевого суда от 26.04.2010 по делу N 33-3497).

Таким образом, в иске о сносе балкона было отказано.

 

Состояние соседней квартирыухудшилось

 

Если пристройка балкона повлияла на состояниесоседней квартиры (например, появились трещины на смежной стене из-заувеличения нагрузки), то такой балкон подлежит сносу. Рассмотрим один из такихпримеров.

Ш. обратился в районный суд с иском к Г. об обязаниипривести балкон квартиры в прежнее состояние. В обоснование исковых требованийуказал, что является собственником смежной квартиры по отношению к квартиреответчика. Ответчик Г. самовольно увеличил габариты прилегающего к его квартиребалкона, после чего в квартире истца появились трещины на общей с ответчикомстене и потолке в кухне. Это создает угрозу обрушения стены и плит перекрытия.

Из заключения экспертизы, проведенной по настоящемуделу, следует, что квартиры находятся на пятом этаже многоквартирного дома в соседних подъездах и имеют одну общую межквартирную перегородку и что наклонныетрещины, расположенные в помещении кухни на межквартирной перегородке и плитеперекрытия кухни в квартире истца, возникли вследствие увеличения нагрузки на наружную стену в связи с креплением конструкции балкона с увеличеннымигабаритами в квартире ответчика.

Суд установил, что увеличение габарита балкона в квартире, принадлежащей ответчику, по существу является реконструкцией жилогодома, для проведения которой требуется получение разрешения органа местногосамоуправления в области градостроительной деятельности. Кроме того, посколькууменьшено общее имущество собственников помещений многоквартирного дома,необходимо согласие всех собственников помещений многоквартирного дома на уменьшение общего имущества данного дома.

Названные разрешение и согласие ответчик Г. не получил. В связи с этим районный суд принял решение об удовлетворении исковыхтребований и обязании ответчика привести балкон квартиры в прежнее состояние (Решение Челябинского городского суда от 27.12.2011 по делу N 2-1636/11).

 

Причинен вред в связи с ненадлежащим содержанием

 

Представляет интерес вопрос о том, кто несетответственность за вред, причиненный в связи с ненадлежащим содержаниембалкона: управляющая организация или собственник жилого дома, к которомупристроен балкон?

С. обратилась в суд с иском к управляющей организациижилого дома и сособственникам квартиры о солидарном возмещении ущерба, так как обнаружила на своем автомобиле, припаркованном рядом с домом, значительныеповреждения, а также лежащие у автомобиля и на его кузове куски льда и снега.Данный факт был закреплен в протоколе осмотра места происшествия, составленномучастковым уполномоченным отдела милиции. При этом объявлений и предупрежденийЖКХ об опасности падения снега и льда не было.

Управляющая компания не оспаривала, что на ней лежитобязанность по надлежащему содержанию общего имущества дома, однако указала,что лед и снег могли упасть на автомобиль истицы с крыши балкона, котораяявляется самовольной постройкой и не относится к общему имуществу дома.

Возражая против заявленных требований, ответчик (сособственник квартиры) пояснил суду, что никакой перепланировки, никакихнезаконных построек на балконе его семья не производила, что крыша над балкономуже была при заселении.

Суд первой инстанции, разрешая спор, установилналичие причинно-следственной связи между падением глыбы льда и снега с крышибалкона на автомобиль истицы и пришел к выводу, что вред имуществу истицы был причинен в результате ненадлежащего исполнения возложенной на управляющуюорганизацию обязанности по содержанию, техническому обслуживанию и эксплуатациижилищного фонда. Управляющая организация в нарушение требований п. 2 ст. 401 ГК РФ не представила доказательств отсутствия своей вины в нарушении этихобязательств.

Суд установил, что крыша на балконе квартиры не предусмотрена проектом дома, в силу чего является незаконной постройкой.Поэтому им был сделан следующий вывод: поскольку из представленных по делудоказательств не следует, что эта крыша была возведена собственниками квартиры,а должностные лица управляющей организации не предприняли попыток к демонтажунезаконной постройки, то именно на обслуживающую организацию многоквартирногодома должна быть возложена ответственность за падение с крыши балкона льда и снега на автомобиль истицы.

Решением суда первой инстанции исковые требования С.были удовлетворены частично.

Суд второй инстанции при кассационном рассмотрениидела пришел к выводу, что взыскание суммы ущерба с управляющей организациинеобоснованно. Пунктом 4.6.1.23Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. ПостановлениемГосстроя России от 27.09.2003 N 170, предусмотрена обязанность обслуживающейорганизации удалять наледи и сосульки с крыши.

В пункте 42 Правилсодержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. ПостановлениемПравительства РФ от 13.08.2006 N 491, установлено, что управляющие организациии лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлениимногоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушениесвоих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общегоимущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

По общим правилам, содержащимся в п. п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ,вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненныйимуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом,причинившим вред, которое может быть освобождено от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Следовательно, истица должна была доказать наличиепротивоправного поведения ответчиков, размер причиненного ей ущерба и причинно-следственную связь между действиями (бездействием) ответчиков и наступившими негативными последствиями, тогда как на ответчиков возложено бремядоказывания отсутствия их вины в причинении вреда.

Судебная коллегия полагает правильным вывод судапервой инстанции о том, что истицей доказано наличие всех соответствующихэлементов гражданского правонарушения, однако не может согласиться с выводомсуда о возложении обязанности возместить причиненный С. ущерб на обслуживающуюдом организацию.

Так, по ходатайству управляющей компании судом быланазначена комплексная судебно-техническая экспертиза. Согласно ее заключениюналедь и скопление снега образовались на кровле балкона и в результатевоздействия погодных условий (оттепели) сошли с высоты девятого этажа на стоящие внизу автомашины, тем самым нанесли повреждения, описанные в материалахгражданского дела.

В соответствии с подп. «в» п. 2Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. ПостановлениемN 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкциимногоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий,балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущиеконструкции).

По мнению суда кассационной инстанции, управляющейкомпанией представлены доказательства того, что вред причинен не по ее вине,поскольку крыша балкона, с которой произошло падение глыбы льда и снега, не относится к общему имуществу многоквартирного дома.

Из материалов дела следует, что квартира находится в общей долевой собственности. Собственник жилого помещения обязан поддерживатьпомещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилымипомещениями, а также правила содержания общего имущества собственниковпомещений в многоквартирном доме (п. 4 ст. 30 ЖК РФ).

При таких обстоятельствах представленные по делудоказательства подтверждают причинение ущерба истице по вине ответчиков -сособственников квартиры.

С учетом изложенного решение суда в части взысканияущерба с управляющей компании не может быть признано законным и обоснованным, в силу чего подлежит отмене.

Поскольку все обстоятельства, имеющие значение для разрешения заявленных требований, установлены на основании представленных по делу доказательств, но выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, не соответствуют установленным обстоятельствам дела, то суд кассационной инстанцииполагает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, вынести по делуновое решение об отказе в удовлетворении требований С., заявленных к управляющей компании, и об удовлетворении требований о взыскании ущерба в пользу истицы с ответчиков — сособственников квартиры (ОпределениеСанкт-Петербургского городского суда от 31.03.2011 N 33-4518/11).

Таким образом, ответственность за вред, причиненныйимуществу в связи с ненадлежащим содержанием самовольно пристроенного балкона,несет собственник квартиры, к которому балкон был пристроен, независимо от того, был ли он пристроен до возникновения права собственности на квартиру илипосле.

Автор: А. Балкаров

Источник: Консультант Плюс 

Поиск