ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР

Телефоны: (495) 649-41-49, 64-911-65  

О признании недействительной сделки купли-продажи объекта недвижимости

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала — Северо-Осетинского отделения N 8632 к обществу с ограниченной ответственностью «Салют», К.А.К. и Т. с привлечением в качестве третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания о признании недействительной сделки купли-продажи объекта недвижимости, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права собственности на объект недвижимости и возврата объекта недвижимости, обязании заключить договоры купли-продажи объекта недвижимости и ипотеки, а также встречному иску Т. к открытому акционерному обществу «Сбербанк России» в лице филиала — Северо-Осетинского отделения N 8632, обществу с ограниченной ответственностью «Салют» и К.А.К. о признании договора купли-продажи нежилого помещения состоявшимся, признании добросовестным приобретателем и собственником нежилого помещения, признании недействительным предварительного договора ипотеки, признании недействительным (незаключенным) предварительного договора купли- продажи объекта недвижимости, признании прекращенными обязательств по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, по апелляционной жалобе открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала — Северо-Осетинского отделения N 8632 на решение Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 18 ноября 2013 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала — Северо-Осетинского отделения N 8632 к обществу с ограниченной ответственностью «Салют», К.А.К. и Т. о признании недействительной (ничтожной) сделки купли-продажи объекта недвижимости — нежилого помещения магазина ……, общей площадью ……, кадастровый (условный) номер ……., расположенного по адресу: …….., совершенную между К.А.К. и Т., применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права собственности Т. на объект недвижимости: нежилое помещение (магазин) ……, общей площадью ……., кадастровый (условный) номер ……., расположенное по адресу: ………, и в виде возврата объекта недвижимости К.А.К., обязании общества с ограниченной ответственностью «Салют» и К.А.К. заключить договор купли-продажи объекта недвижимости, с указанием в нем условия о том, что объект недвижимости приобретен с использованием кредитных средств открытого акционерного общества «Сбербанк России», обязании общества с ограниченной ответственностью «Салют» заключить договор ипотеки с открытым акционерным обществом ОАО «Сбербанк России» на условиях, предусмотренных предварительным договором ипотеки, и зарегистрировать в уполномоченном органе ипотеку в силу закона, а также взыскании уплаченной суммы государственной пошлины отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований Т. к открытому акционерному обществу «Сбербанк России» в лице филиала — Северо-Осетинского отделения N 8632, обществу с ограниченной ответственнНедействительная сделкаостью «Салют» и К.А.К. о признании договора купли-продажи нежилого помещения магазина ….., общей площадью ….., кадастровый (условный) номер …….., расположенного по адресу: ……., от ……. года, заключенного между К.А.К. и Т. состоявшимся, о признании Т. добросовестным приобретателем и собственником нежилого помещения — магазина ….., общей площадью…. кв. м, кадастровый (условный) номер ……., расположенного по адресу: …….., о признании предварительного договора ипотеки N ….. от …… года, заключенного между открытым акционерным обществом «Сбербанк России» в лице филиала — Северо-Осетинского отделения N 8632 и обществом с ограниченной ответственностью «Салют», недействительным, о признании недействительным (незаключенным) предварительного договора купли-продажи объекта недвижимости — нежилого помещения — магазина ….., общей площадью …… кв. м, кадастровый (условный) номер ………, расположенного по адресу: …….., заключенного …… года между обществом с ограниченной ответственностью «Салют» и К.А.К., о признании прекращенными обязательств общества с ограниченной ответственностью «Салют» и К.А.К. по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости — — нежилого помещения — магазина…., общей площадью….. кв. м, кадастровый (условный) номер ……., расположенного по адресу: ……., заключенному ……. года, отказать.
Заслушав доклад судьи Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания Панаиотиди И.В., выслушав объяснения действующего на основании доверенности представителя ОАО «Сбербанк России» в лице филиала — Северо-Осетинского отделения N 8632 К.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, позицию директора ООО «Салют» Б. и К.А.К., а также возражения по доводам апелляционной жалобы представителя Т. по доверенности К.С., судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания
установила:
ОАО «Сбербанк России» в лице филиала — Северо-Осетинского отделения N 8632 обратилось в суд с вышеуказанным иском. В обоснование заявленных требований указали, что …… года между Банком (Кредитор) и ООО «Салют» (Заемщик) в лице директора Б. был заключен кредитный договор, в соответствии с пунктом 1 которого обществу предоставлен целевой кредит в размере ….. рублей на приобретение коммерческой недвижимости: нежилое помещение ……., общей площадью …. кв. м, расположенное по адресу: …….., принадлежащее на праве собственности К.А.К. Согласно пункта 12 договора Заемщик обязался предоставить Банку документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности Заемщика на указанный объект недвижимости, а также заключить с Банком и зарегистрировать в предусмотренном законодательством порядке, договор ипотеки объекта недвижимости, приобретенного Заемщиком за счет кредитных средств, предоставленных Банком, в срок не позднее….. года. В этих целях …… года между Банком и ООО «Салют» был заключен предварительный договор ипотеки, которым подтверждается обязанность сторон заключить в будущем договор ипотеки указанного объекта недвижимости и последующая передача Залогодателем в пользу Залогодержателя в залог указанного недвижимого имущества; при этом оценочная стоимость объекта недвижимости установлена сторонами в размере …… рублей, а залоговая стоимость, исходя из оценочной стоимости с применением дисконта размере 20%), установлена в размере …… рублей.
Пунктом 2.3.1.2 предварительного договора ипотеки было установлено, что общество, как Залогодатель, будет являться полноправным и законным собственником имущества, являющегося предметом ипотеки. До момента заключения договора ипотеки объект недвижимости не будет отчужден, заложен, не будет состоять в споре, под арестом, не будет обременен правами третьих лиц; право собственности залогодателя не будет никем оспариваться. В свою очередь, Заемщик обязался представить все необходимые для государственной регистрации ипотеки документы в срок не позднее 30 дней с даты получения свидетельства о праве собственности на объект недвижимости.
Основанием для выдачи кредита, в том числе, являлся нотариально зарегистрированный предварительный договор купли-продажи, заключенный …… года между ООО «Салют» (Покупатель) и К.А.К. (Продавец), по условиям которого стороны договорились, что купля-продажа объекта недвижимости будет произведена на следующих условиях: срок заключения договора купли-продажи не позднее ……. года, продажная цена объекта недвижимого имущества будет составлять …… рублей, при этом продажная цена является окончательной и изменению не подлежит, при подписании настоящего договора Покупатель уплачивает Продавцу аванс в сумме ….. рублей, а оставшаяся сумма ….. будет уплачена Покупателем после получения кредита в Банке. Вместе с тем, указано, что остальные условия договора купли-продажи будут оговорены непосредственно в самом договоре купли-продажи.
Во исполнение обязательств по кредитному договору ….. года Банк издал распоряжение на предоставление кредитных средств ООО «Салют» в размере….. рублей. При этом, в тот же день Банк издал распоряжение на перечисление кредита в размере ….. рублей на счет ООО «Салют». Согласно платежному поручению от …… года ООО «Салют» перечислено на банковский счет К.А.К. денежную сумму в размере ….. рублей, при этом в графе назначение платежа было указано: перечисляется согласно предварительного договора купли-продажи недвижимого нежилого помещения б/н от ….. года.
Впоследствии по договору купли-продажи от ….. года К.А.К. продал в собственность Т. нежилое помещение….. общей площадью …. кв. м, расположенное по адресу: ……., стоимостью ….. рублей. Таким образом, договор купли-продажи между обществом и К.А.К. не заключен, условия предварительного договора ипотеки и предварительного договора купли-продажи не выполнены, в силу чего права Банка получить в залог имущество, приобретенное за счет выданного целевого кредита, и обратить взыскание на заложенное имущество ответчиком были нарушены. Указали, что в настоящее время обязательства по кредитному договору Заемщиком исполняются ненадлежащим образом, однако Банк не имеет возможности удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, что вызвано исключительно незаконными действиями ответчиков, уклонившихся от исполнения своих обязательств, вытекающих из кредитного договора и предварительных договоров купли-продажи и ипотеки.
В свою очередь, Т. обратился со встречным иском к Банку, ООО «Салют» и К.А.К., обосновав его тем, что на основании договора купли-продажи от….. года приобрел в собственность у К.А.К. за ….. рублей спорное нежилое помещение. При этом указал, что указанное помещение при осмотре и впоследствии при приобретении им никому ранее не передавалось, не было заложено, в споре, под запрещением не состояло …….. года он получил свидетельство о государственной регистрации права, в связи с чем у него в установленном законом порядке возникло право собственности на указанный объект. Пояснил, что при заключении оспариваемой сделки он не знал и не мог знать о притязаниях Банка на приобретаемое имущество, а также о наличии неисполненных обязательств К.А.К. перед Банком и его намерении уклониться от их исполнения. Также указал, что предварительный договор купли-продажи от …… года, заключенный между ООО «Салют» и К.А.К., является недействительным, так как не прошел государственную регистрацию. Кроме того, согласно пункта 3 предварительного договора от …… года, заключенного между К.А.К. и ООО «Салют», основной договор должен был быть заключен не позднее …… года, однако в нарушение закона в указанный срок сторонами договор купли-продажи заключен не был. В связи с этим, обязательства по предварительному договору от ….. года утратили свою силу, о чем Банк знал на момент заключения сделок с ООО «Салют». Несмотря на это, Банк перечислил денежные средства в размере ….. рублей на счет К.А.К. В результате, на основании предварительного договора купли-продажи от ….. года, заключенного между К.А.К. м ООО «Салют», Банк заключил с ООО «Салют» предварительный договор ипотеки от ….. года, который является недействительным, так как не соответствует требованиям закона. На основании изложенного, просил признать состоявшимся договор купли-продажи нежилого помещения ……., общей площадью ….. кв. м, расположенного по адресу: ……. от …… года, заключенный между К.А.К. и Т., признать его добросовестным приобретателем и собственником нежилого помещения, признать недействительным предварительный договор ипотеки от….. года, заключенный между Банком и ООО «Салют», признать недействительным (незаключенным) предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости, заключенный …… года между ООО «Салют» и К.А.К., и признать прекращенными обязательства ООО «Салют» и К.А.К. по предварительному договору купли-продажи объекта недвижимости, заключенному …… года.
В судебном заседании представитель Банка К.И., действующий на основании доверенности, исковые требования Банка поддержал, просил их удовлетворить по доводам и основаниям, изложенным в самом исковом заявлении, встречные исковые требования Т. не признал, просил отказать в их удовлетворении ввиду необоснованности с учетом доводов, приведенных Банком в отзыве на указанный встречный иск.
Ответчик Т., извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, о причинах своей неявки суду не сообщил.
В судебном заседании представитель Т. — К.С., действующий на основании доверенности, исковые требования Банка не признал, просил отказать в их удовлетворении ввиду необоснованности, встречный иск Т. поддержал, просил удовлетворить его по доводам и основаниям, изложенным в самом встречном иске.
Представитель ответчика ООО «Салют» — Б. являющаяся учредителем и одновременно директором общества, в судебном заседании исковые требования Банка признала, просила их удовлетворить по основаниям изложенным в иске Банка, встречный иск Т. не признала, просила отказать в его удовлетворении. При этом указала, что после перечисления Банком на расчетный счет ООО «Салют» суммы кредита и завершения расчетов с К.А.К. по предварительному договору купли-продажи, в целях улучшения своих личных финансовых проблем, она предложила К.А.К. оформить спорное помещение не на общество на условиях последующего залога Банку, а на третье лицо — Т. В результате, между К.А.К. и Т. состоялся договор купли-продажи объекта недвижимости, приобретенного ООО «Салют» у К.А.К. за счет кредитных средств Банка. В связи с этим, Т. является номинальным покупателем спорного объекта недвижимости, оплату за оформление на него помещения он не производил, ввиду чего заключенный между К.А.К. и Т. договор купли-продажи объекта недвижимости от ….. года является недействительным, противоречащим основам морали и нравственности. Таким образом, ООО «Салют» нарушило условия кредитного договора (нецелевое использование кредитных средств), условия предварительных договоров ипотеки и купли-продажи, а также нотариальное соглашение.
В судебном заседании ответчик К.А.К. исковые требования Банка признал, просил их удовлетворить, встречный иск Т. не признал и просил отказать в его удовлетворении по следующим основаниям ……. года Банк предоставил ООО «Салют» кредит в размере ….. рублей в целях приобретения спорного объекта недвижимости, принадлежавшего ему на тот момент на праве собственности. После перечисления на его расчетный счет суммы кредита и завершения расчетов по договору, директор ООО «Салют» Б. попросила его оформить право собственности на объект недвижимости на Т., которому она задолжала определенную сумму денег в виде взаимозачета требований. Поскольку положенное ему по сделке он получил, то согласился с Б. и …… года подписал договор купли-продажи с Т., за которым и было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости. Считает, что, поскольку Т. формально приобрел объект недвижимости и не понес никаких материальных расходов, следует признать договор купли-продажи, заключенный …… года, недействительным. Вместе с тем, в случае удовлетворения исковых требований Банка и возврата ему спорного нежилого помещения, он обязуется заключить с Банком договор ипотеки и передать в залог объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств ООО «Салют» по заключенному кредитному договору.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по РСО-Алания Н., действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, в своем заявлении просила в силу части 5 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в ее отсутствие, при этом разрешение спора оставила на усмотрение суда.
В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Т. с участием его представителя, а также в отсутствие представителей Управления Росреестра по РСО-Алания.
Советским районным судом г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания постановлено вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала — Северо-Осетинского отделения N 8632 просит решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований Банка отменить и принять новое решение по делу, которым удовлетворить их требования.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы. Суд апелляционной инстанции в интересах законности вправе проверить решение суда первой инстанции в полном объеме.
Как установлено судом первой инстанции, нежилое помещение ……, общей площадью ….. кв. м, расположенное по адресу: ……., принадлежало на праве собственности К.А.К. Между К.А.К. и ООО «Салют» …… года был заключен предварительный договор купли-продажи указанного помещения, по условиям которого стороны договорились о заключении не позднее …… года договора купли-продажи объекта.
……. года между открытым акционерным обществом «Сбербанк России» в лице филиала — Северо-Осетинского отделения N 8632 и ООО «Салют» был заключен кредитный договор на сумму …… рублей. В счет обеспечения обязательств ООО «Салют», возникших на основании кредитного договора, был заключен предварительный договор ипотеки, по условиям которого подтверждена обязанность сторон заключить в будущем договор ипотеки объекта недвижимости — нежилого помещения ……, общей площадью ….. кв. м, расположенного по адресу: …….., собственником которого будет являться ООО «Салют». В счет приобретения объекта, ООО «Салют» …… года перечислило полученную в банке сумму кредита в размере ….. рублей К.А.К. (основание: предварительный договор купли-продажи от …… года). Не оформляя сделку купли-продажи объекта до конца и не регистрируя право собственности за ООО «Салют», К.А.К. по договору купли-продажи от …… года передал спорный объект недвижимого имущества в собственность Т., право которого на объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от …… года.
В соответствии с частью 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
По смыслу указанной нормы из предварительного договора не могут возникать никакие обязательства, кроме обязательств по заключению основного договора.
В этой связи, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что, заключая предварительный договор купли-продажи от ….. года, К.А.К. фактически не распоряжался принадлежащим ему объектом недвижимого имущества, а обязался в будущем заключить с ООО «Салют» договор купли-продажи имущества. Предварительный договор не служит основанием для признания права собственности на объект.
Недействительная сделкаКак усматривается из материалов дела и не оспаривалось сторонами, основной договор купли-продажи объекта между ООО «Салют» и К.А.К. в установленный в предварительном договоре срок (до ….. года) заключен не был, как и не был заключен впоследствии.
В силу части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что все обязательства, возникшие между сторонами на основании предварительного договора купли-продажи от ….. года, были прекращены. К.А.К. не был связан какими-либо обязательствами перед ООО «Салют» в отношении принадлежавшего ему объекта, в связи с чем у него, как у собственника нежилого помещения, отсутствовали препятствия для отчуждения спорного объекта в пользу Т. по договору купли-продажи от ….. года.
Отказывая Банку в удовлетворении требований о признании недействительной сделки по купле-продаже спорного объекта, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для применения статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также, правильно не применимы, по мнению суда, положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку судом первой инстанции было отказано в удовлетворении требований Банка о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости от …… года, заключенного между К.А.К. и Т., оспариваемый договор является действительным, а право собственности на объект сохраняется за Т. на законных основаниях.
Соответственно, вывод суда об отказе исковых требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде признания отсутствующим права собственности на объект недвижимости и возврата объекта недвижимости и обязании заключить договоры купли-продажи объекта недвижимости и ипотеки является состоятельным, поскольку указанные требования непосредственно связаны с требованием о признании недействительной сделки купли-продажи объекта недвижимости.
Указанные выводы судебной коллегии основаны на совокупности исследованных судом доказательств и подтверждены материалами дела.
Апелляционная жалоба не содержит доводы, которые указывали на ошибочность выводов суда и могли бы повлечь отмену решения в указанной части.
Соответственно, судебная коллегия находит правильным вывод суда о необходимости отказа в удовлетворении требований Банка о признании недействительным договора купли-продажи объекта недвижимости от ….. года.
С учетом вышеизложенного доводы апелляционной жалобы об обратном со ссылкой на недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, являются несостоятельными.
Таким образом, решение суда вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права, все обстоятельства, имеющие значение для разрешения возникшего спора, судом при рассмотрении дела исследованы, им дана правильная оценка в решении суда, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, в связи с чем решение является законным и обоснованным.
Оснований для отмены решения в апелляционном порядке, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает.
Принимая во внимание изложенное, руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Северная Осетия-Алания
определила:
решение Советского районного суда г. Владикавказа Республики Северная Осетия-Алания от 18 ноября 2013 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице филиала — Северо-Осетинского отделения N 8632 без удовлетворения

По всем возникшим вопросам рекомендуем записаться на прием к нашим специалистам по телефонам:

8 (495) 64 — 911 — 65 или 8 (495) 649 — 41 — 49 или 8 (985) 763 — 90 — 66

Внимание! Консультация платная.

Бесплатную консультацию Вы можете получить в разделе Юрист On-Line

Поиск