Добросовестные арендаторы вправе рассчитывать на заключение с ними договора аренды на новый срок, что позволяет им в приоритетном порядке перед другими участниками гражданского оборота получить в аренду имущество, выгоду от использования которого они уже успели оценить.Однако для успешной реализации своего преимущественного права они должныучитывать ряд важных аспектов.

 

При прочих равных…

 

Если иное не предусмотрено законом или договоромаренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественноеперед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такойдоговор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора (абз. 1 ч. 1 ст. 621ГК РФ).

Преимущественным правом обладает не только арендаторпо действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом илипроведения торгов для заключения такого договора, при условии письменногоуведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (п. 2 ПостановленияПленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Преимущественное право не возникает по договору, в рамках которого хотя и предоставляется возможность пользования имуществом, но при этом который по своей правовой природе отличается от договора аренды (например,договор на эксплуатацию рекламного места, предоставляющий заказчику правопользования частью земельного участка, но не являющийся договором аренды (Постановление ФАС ПО от 22.05.2013 по делу N А55-24271/2012)).

Преимущественное право может быть запрещено законом:в частности, оно не распространяется на договор проката (ч. 2 ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст. ст. 631 и 642 ГК РФ).

Помимо этого, преимущественное право может бытьисключено самим договором аренды или иным соглашением сторон (ч. 2 ст. 434 ГК РФ) или явствовать из совершения сторонами конклюдентных действий — направленияарендатором заявления об отказе от реализации преимущественного права и сдачиарендодателем имущества в аренду третьему лицу.

Преимущественное право может быть ограничено в договоре аренды необходимостью соблюдения арендатором ряда условий. В частности, в договоре аренды может быть установлена обязанность арендаторанаправить заявление о намерении воспользоваться своим преимущественным правомза длительный срок до окончания договора (за 3 — 6 месяцев), может бытьпредусмотрен срок согласования сторонами нового договора аренды, а такжеобязанность арендатора заплатить вознаграждение за реализацию преимущественногоправа, что не противоречит положениям ст. 421 и ч. 4 ст. 454 ГК РФ (Постановление ФАС МО от 11.12.2013 по делу N А40-45014/13-127-444).

Стороны договора аренды могут установить, что для реализации преимущественного права не требуется направления арендаторомкаких-либо заявлений арендодателю, чтобы упростить процесс его реализации. В таком случае арендодатель должен будет направлять извещение арендатору, чтобывыяснить, намерен ли тот воспользоваться своим преимущественным правом или нет.Как правило, подобные условия выдвигают компании, арендующие большие площадидля размещения своих торговых сетей, отделений и иных торговых объектов.

Поскольку арендодатели в них заинтересованы, они соглашаются на многие условия, не только на преимущественное право на заключение нового договора аренды, но и на преимущественное право на случайпродажи объекта аренды, на отказ от размещения в нем медицинских и образовательных организаций, которые создают препятствия для деятельностиарендаторов, если она сопряжена с реализацией алкогольной продукции, и др.

Для возникновения преимущественного права должен бытьдействительным и заключенным договор аренды, которым оно предусмотрено. Так,договор долгосрочной аренды при отсутствии его регистрации все равно связывает стороныарендным обязательством, однако в этом случае преимущественное право у арендатора не возникает.

Это связано с тем, что, раз договор не прошелрегистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий (п. 3 Обзорасудебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными,утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165).

Преимущественное право на заключение нового договорааренды прекращается в случае отказа арендатора от его реализации, а также в случае досрочного отказа от договора одной из сторон или его досрочногопрекращения по соглашению сторон. Это связано с тем, что при расторжениидоговора все обязательства сторон, в том числе связанные с преимущественнымправом, прекращаются в силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ (Постановление ФАС ВВО от 13.03.2006 по делу N А28-11166/2005-187/20). Закон не предусматриваетсохранение преимущественного права при расторжении договора, которым он предусмотрено, если только стороны не договорились об ином (Постановление ФАС ЗСО от 26.06.2014 по делу N А75-6230/2013).

 

Лучше быть добросовестным

 

Преимущественное право возникает только у добросовестных арендаторов, которые надлежащим образом в течение всего срокадействия предыдущего договора аренды выполняли свои обязательства, если толькоиное прямо не предусмотрено договором аренды. Если арендатор в течение срокадоговора аренды допускал нарушения своих обязательств, то преимущественноеправо он утрачивает.

Нарушения обязательств по договору аренды со стороныарендатора могут быть самыми различными: просрочка во внесении арендных и иныхплатежей, невыполнение обязанности по осуществлению текущего ремонта, ухудшениесостояния помещения, ущемление прав иных арендаторов и даже неосуществлениекоммерческой деятельности в арендуемом помещении.

Интерес арендодателя состоит не только в полученииплаты за переданное имущество: если арендуемое помещение расположено в торговомцентре, арендодатель как собственник всего здания заинтересован в функционировании всех объектов для увеличения посещаемости центра, поэтому за отказ арендатора от осуществления запланированной деятельности он может лишитьего преимущественного права либо отказаться от договора, потребовать уплаты неустойки,предусмотрев такие последствия в договоре аренды.

Допущенные арендатором нарушения арендодатель можетподтвердить различными доказательствами: требованиями об уплате задолженности,актами сверки, перепиской с арендатором, в которой тот признает наличиезадолженности, вступившие в законную силу судебные акты (Постановление ФАС ВВО от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009) и др.

Допущенные арендатором нарушения для целей реализациипреимущественного права не отменяет и реструктуризация его долга передарендодателем путем прощения неустойки полностью или в части предоставленияотсрочки или рассрочки в погашении основного долга на основании заключенного дополнительногосоглашения. Такое соглашение предоставляет арендатору определенные преференции,снимает негативные имущественные последствия для него, но само по себе не отменяет допущенные нарушения им своих обязательств. Поэтому, если нарушения с его стороны имели место, арендодатель вправе лишить его преимущественногоправа.

В договоре аренды можно предусмотреть прекращениепреимущественного права не только в результате нарушения арендатором своихобязательств, но и вследствие негативной оценки его коммерческой деятельностисо стороны клиентов или других арендаторов, выявленной посредством их опроса или анкетирования (Постановление АС МО от 08.05.2015 по делу N А40-145830/13).

Помимо этого, в заключении договора аренды на новыйсрок может быть также отказано арендатору, который злоупотребляет своимпреимущественным правом, например отказывается от заключения договора аренды,став победителем в торгах, и дожидается новых торгов с установлением меньшейарендной платы, чтобы перевести на себя права и обязанности по договору аренды (Постановление АС ВВО от 25.11.2014 по делу N А79-904/2014).

Арендатор вправе представлять доказательстваотсутствия или несущественности допущенных нарушений договорных обязательств,того, что все замечания арендодателя им своевременно устранялись, все требования выполнялись (Постановление ФАС ВСО от 10.11.2008 N А19-291/08-58-Ф02-5437/08).

 

Как арендатору себя защитить

 

Арендатор не вправе ставить вопрос о недействительности или расторжении договора аренды, заключенного арендодателемс третьим лицом, поскольку законом предусмотрен специальный способ защиты.

Если арендодатель отказал арендатору в заключениидоговора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выборупотребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенномудоговору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договораренды, либо только возмещения таких убытков (абз. 3 ч. 1 ст. 621ГК РФ).

Для реализации арендатором преимущественного правадолжны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендаторомсвоих обязанностей по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действиядоговора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новыйсрок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор арендыс другим арендатором; тождественность условий аренды (наличие равных условийаренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенномудоговору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий,позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора;арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок;арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срокапосле прекращения договора с прежним арендатором (Постановление ФАС ЗСО от 06.12.2013 по делу N А45-7739/2013).

Наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не свидетельствует об обязанностиарендодателя его заключать. Это правомочие он реализует по своему усмотрению, и у арендатора отсутствует право требовать заключения договора аренды с ним (Постановление ФАС СЗО от 07.06.2012 по делу N А13-8929/2011). Преимущественное право у арендаторапоявляется только в случае сдачи арендодателем имущества в аренду третьемулицу, перед которым у арендатора есть приоритет (Постановление ФАС ВВО от 12.09.2007 по делу N А31-6308/2006-18).

Преимущественное перед другими лицами правоарендатора на возобновление договора аренды защищается в судебном порядке, если арендатор представит документы, подтверждающие намерение арендодателя сдатьдругому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору,срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору (Постановление ФАС ВВО от 06.03.2009 по делу N А28-5926/2008-172/28).

Таким образом, обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорногоимущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельстватребования общества о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите (Постановление ФАС ВВО от 05.08.2014 по делу N А39-5086/2013).

Вместе с тем арендодатель вправе не сдавать имуществов аренду, а использовать его самостоятельно, он может передать его в безвозмездное пользование, внести в качестве вклада в уставный капиталхозяйственного общества или распорядиться иным образом. В указанных случаяхарендатор не вправе требовать передачи ему имущества, поскольку оснований для реализации преимущественного права не возникает.

Арендатор также не сможет добиваться перевода на себяправ и обязанностей в случае, если арендодатель имущество передал по предварительномудоговору, по которому основной договор аренды будет им заключен только в будущем. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по передаче имущества.

Намерение заключить основной договор можетподразумевать только совершение предварительных действий к заключению договора,но не подтверждать сам факт его заключения, поэтому в данном случаепреимущественное право у арендатора не возникает и он не вправе требовать переводана него прав и обязанностей по предварительному договору аренды (Постановление ФАС МО от 28.08.2013 по делу N А41-51425/12).

Стороны договора аренды, конечно, могут расширитьсферу действия преимущественного права арендатора, включив в нее и иныегражданско-правовые договоры (договор безвозмездного пользования,предварительный договор и др.), однако при его нарушении в таких случаяхарендатор будет не вправе ставить вопрос о переводе на него прав и обязанностей, поскольку закон подобной возможности не предусматривает.Арендатор будет вправе только потребовать возмещения убытков, вызванныхнарушением преимущественного права, взыскания неустойки, если она предусмотренадоговором.

В процессе рассмотрения иска о переводе прав и обязанностей по договору аренды арендодатель вправе его расторгнуть илиизменить условия в худшую для арендатора сторону. В таком случае арендаторуследует увеличить исковые требования и потребовать признания таких измененийнедействительными со ссылкой на ст. 10 ГК РФ, а еще лучше на стадии подачи иска ходатайствовать о принятии обеспечительных мер в виде запрета сторонам договора аренды вносить в него изменения.

Автор: А. Дружинин

Источник: Консультант Плюс 

Поиск