ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 сентября 2014 г. по делу N А40-99758/13-157-914

Резолютивная часть постановления объявлена 02 сентября 2014 года. Полный текст постановления изготовлен 09 сентября 2014 года. Арбитражный суд Московского округа,при участии в заседании: от истца ООО «Фирма „Предок“ — Чухрий Е. В., доверенность от 30.05.2014 от ответчика Министерства обороны РФ — Соколов С. Ю., доверенность от 19.05.2014 от Управления Росреестра по г. Москве — представитель не явился, извещен рассмотрев 02 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма „Предок“ на решение от 24 февраля 2014 года Арбитражного суда города Москвы, принятое судьей Александровой Г. С., на постановление от 19 июня 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда принятое судьями Левиной Т. Ю., Савенковым О. В., Тихоновым А. П., по иску ООО «Фирма „Предок“ (ОГРН 1027700128961) к Министерству обороны РФ (ОГРН 1037700255284) третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Москве,

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма „Предок“ (далее — ООО Фирма „Предок“) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском, с учетом его уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ, к Министерству обороны РФ (далее — Минобороны России) о признании недействительным односторонний внесудебный отказ от исполнения договора аренды от 06.04.2006 N Д-30/706, оформленный письмом (уведомление) от 20.06.2013 N 141/17873.
Иск мотивирован тем, что действия ответчика, направленные на одностороннее расторжение договора аренды, влекут незаконное лишение Арендатора прав на использование объекта аренды в соответствии с заключенным договором.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее — Управление Росреестра по Москве).о признании недействительным односторонний внесудебный отказ
Решением суда от 24.02.2014 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением от 19.06.2914 Девятого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО Фирма „Предок“ обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просят их отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судами норм материального права и нарушение норм процессуального права.
В кассационной жалобе приводится довод о несоответствии оспариваемого отказа от исполнения договора аренды требованиям ст. 610 ГК РФ и условиям договора. В связи с чем заявитель считает ошибочным вывод судов о прекращении обязательств по договору аренды в связи с получением истцом оспариваемого отказа.
В судебном заседании представитель ООО Фирма „Предок“ поддержал доводы и требования кассационной жалобы.
Представитель Минобороны России возражал против доводов кассационной жалобы по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.

Управление Росреестра по Москве, извещенное в установленном законом порядке о месте и времени разбирательства по кассационной жалобе, явку своего представителя в суд не обеспечило.
Судом приняты все меры к надлежащему извещению лиц, участвующих в деле, с направлением по имеющимся в деле адресам судебных извещений. Информация о судебном заседании своевременно размещена судом кассационной инстанции в картотеке арбитражных дел на сайте http://kad.arbitr.ru в сети Интернет согласно отчету о публикации судебного акта.
Неявка лица, участвующего в деле, в судебное заседание при надлежащем его извещении не препятствует в силу ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрению дела в настоящем судебном заседании.
Арбитражный суд кассационной инстанции, выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы и возражения на нее, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм процессуального права, не находит оснований для отмены решения и постановления судов в связи со следующим.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 06.04.2006 между ООО „Фирма «Предок“ (арендатор) и Министерству обороны РФ (арендодатель) заключен договор аренды N Д-30/706, в редакции дополнительных соглашений от 06.04.2006 N Д-30/707, 22.04.2010 N 141/3/АИД-148, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору на срок до 01.04.2011 нежилые помещения, указанные в Приложении N 1 общей площадью 376,2 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Петровско-Разумовская аллея, д. 18.
По истечении срока, на который данный Договор был заключен, он был возобновления на неопределенный срок в порядке ст. 621 ГК РФ.
Арендодатель уведомлением исх. от 20.06.2013 N 141/17873 заявил об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды на основании ст. 610 ГК РФ.
условиями договора арендыДанный отказ оспорен ООО «Фирма „Предок“ в судебном порядке.
Давая оценку договору аренды N Д-30/706, суды обоснованно исходили из того, что заключенный между сторонами названный договор, прекращен в связи с уведомлением арендодателем арендатора о прекращении договора аренды нежилого помещения, что не противоречит условиям договора аренды, соответствует порядку извещения, предусмотренному п. 1 ст. 610 ГК РФ и условиями договора аренды.

Довод кассационной жалобы о недействительности данного одностороннего отказа на том основании, что арендодатель предупредил арендатора об отказе от договора в двухнедельных срок с момента получения уведомления, что не соответствует, как полагает заявитель, требованиям ст. 610 ГК РФ, являлся предметом судебной проверки и обоснованно отклонен.
Суд первой инстанции, а с ним согласился апелляционный суд, пришел к правильному выводу об отсутствии установленных законом или договором оснований полагать данный отказ не породившим соответствующих ему правовых последствий.
Спорный договор аренды был прекращен в одностороннем порядке Арендодателем, что не противоречит ни условиям договора, ни требованиям закона. Ответчик, направив в адрес истца уведомление, воспользовался правом Арендодателя на одностороннее расторжение спорного договора, заключенного на неопределенный срок. При этом отказ от договора не вызван какими-либо нарушениями со стороны Арендатора, а обусловлен исключительно волей Арендодателя на прекращение договорных отношений с Арендатором.
Арбитражными судами правильно установлены все юридически значимые обстоятельства по делу, всесторонне исследованы доказательства, им дана правовая оценка в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и сделаны правильные выводы по спору.
Доводы кассационной жалобы аналогичны доводам, изложенным в апелляционной жалобе, которым арбитражным судом апелляционной инстанции дана соответствующая правовая оценка.
Иная оценка заявителем кассационной жалобы установленных судами фактических обстоятельств дела и толкование условий договора, положений закона не означает допущенной судами ошибки и направлены на переоценку обстоятельств, установленных арбитражными судами по настоящему делу, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 284, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Постановил:

Решение от 24 февраля 2014 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 19 июня 2014 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-99758/13-157-914 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Фирма „Предок“ — без удовлетворения.

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату»

Первый Столичный Юридический Центр
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495) 649-41-49; (495) 649-11-65

ООО «ПЭМ-СТН» предъявило иск к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о признании недействительным односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения Договора аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 земельного участка с кадастровым N 770222015155 площадью 270 кв. м, выраженный в уведомлениях исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2112/12- (0)-0, 12.10.2012 г. N РД5-1-36/12-14- (0)-1.

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июля 2013 г. по делу N А40-150249/12

Резолютивная часть объявлена 16.07.2013 г. в полном объеме изготовлено 18.07.2013 г. Девятый арбитражный апелляционный суд, при ведении протокола с/з секретарем, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «ПЭМ-СТН» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.04.2013 г., принятое судьей по делу N А40-150249/12 по иску ООО „ПЭМ-СТН“ (ОГРН 1057746634549, 129085, г. Москва, ул. Бочкова, д. 11, стр. 1) к Департаменту городского имущества г. Москвы (правопредшественник — Департамент земельных ресурсов г. Москвы) (ОГРН 1037739510423, местонахождение: 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20), с участием третьих лиц Правительства Москвы (ОГРН 1027739813507, местонахождение: 125032, г. Москва, ул. Тверская, д. 13), Управления Росреестра по Москве, о признании одностороннего отказа от договора недействительным, при участии в судебном заседании: от истца: Девликамов А. А. по дов. от 12.11.2012 г., Зименс Р. В. по дов. от 12.12.2012 г.;от ответчика: Забелян С. А. по дов. от 27.02.2013 г.;от третьих лиц: от Правительства Москвы: Ланда В. М. по дов. от 28.10.2010 г.; от Управления Росреестра по Москве: неявка,

Установил:

ООО «ПЭМ-СТН» предъявило иск к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы о признании недействительным односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения Договора аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 земельного участка с кадастровым N 770222015155 площадью 270 кв. м, выраженный в уведомлениях исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2112/12- (0)-0, 12.10.2012 г. N РД5-1-36/12-14- (0)-1.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.04.2013 г. (т. 1 л.д. 121 — 122) в удовлетворении иска отказано.
На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (т. 1 л.д. 129 — 132).
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалоб поддержал; Ответчик, Правительство Москвы по ним возражали, неявившееся УправлениеО признании недействительным одностороннего внесудебного отказа от исполнения договора аренды Росреестра по Москве надлежаще уведомлено о времени и месте судебного разбирательства применительно к ст. ст. 121, 123 АПК РФ, с учетом разъяснений п. 4, 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 г. N 12, а именно: посредством доставления ему определения о судебном заседании суда первой инстанции (т. 1 л.д. 882) и размещения информации о судебном заседании суда апелляционной инстанции по рассмотрению поданной в установленный срок жалобы на официальном сайте суда в сети Интернет (т. 2 л.д. 4).
Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, полагает его подлежащим отмене с принятием судебного акта об удовлетворении заявленного иска.

Установлено, что 29.09.2006 г. между городом Москвой в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы, функции которого в настоящее время осуществляет Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель), и ООО „ОАЗИС“ (арендатор) заключен на срок 25 лет Договор аренды N М-02-031731, прошедший государственную регистрацию, земельного участка с кадастровым N 770222015155 площадью 270 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Бочкова, вл. 11А, для проектирования, строительства и последующей эксплуатации магазина.
По условиям Договора в первоначальной редакции арендатор обязался разработать проектную документацию до 30.09.2007 г., завершить строительство — до 30.09.2008 г.
Однако Дополнительным соглашением от 05.04.2010 г. (т. 1 л.д. 38 — 39), прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, продлен до 30.07.2010 г.; а крайний срок, в течение которого арендатор обязан завершить строительство, — исключен; вместо этого установлена ответственность арендатора за просрочку в завершении проектирования в виде обязанности уплатить неустойку по ставке арендной платы.
Дополнительным соглашением от 27.12.2010 г. (т. 1 л.д. 43 — 44), прошедшим государственную регистрацию, права и обязанности арендатора переданы ООО „ПЭМ-СТН“.
Дополнительным соглашением от 26.10.2011 г. (т. 1 л.д. 50 — 51), прошедшим государственную регистрацию, срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, продлен до 01.03.2012 г.; крайний срок, в течение которого арендатор обязан завершить строительство, не установлен; установлена ответственность арендатора за просрочку в завершении проектирования в виде обязанности уплатить неустойку по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Со ссылкой на то обстоятельство, что в установленный Договором аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 срок (до 01.03.2012 г.) ООО „ПЭМ-СТН“ проектирование не завершило и разрешение на строительство не получило, Департамент земельных ресурсов г. Москвы уведомлением исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2112/12- (0)-0 (т. 1 л.д. 55 — 56) и повторным уведомлением исх. от 12.10.2012 г. N РД5-1-36/12-14- (0)-1 (т. 1 л.д. 58) заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения данного Договора по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011 г. N 427-ФЗ).
В силу данной нормы заключенный до 01.01.2011 г. для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть в случае его существенного нарушения расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления уведомления о его расторжении. Если до истечения указанного срока от стороны поступят письменные возражения, договор считается расторгнутым со дня направления публичным образованием уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.

Суд апелляционной инстанции полагает отказ арендодателя от Договора аренды недействительным в силу ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям закона.
I. Нормы абз. 5, 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ устанавливают сроки, нарушение которых со стороны арендатора подлежит квалификации как существенное нарушение условий договора и влечет право арендодателя на его расторжение в одностороннем порядке, а именно:
— неисполнение обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором;
— если в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, — в срок, на который выдано разрешение на строительство;
— если в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, и разрешение на строительство отсутствует, — по истечении 5-ти лет со дня заключения договора.
Однако нормы абз. 5, 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ не регулируют ситуацию, наблюдаемую в настоящем деле, когда в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, но предусмотрен срок исполнения обязательств по получению разрешения на строительство.
К такой ситуации, когда в договоре срок исполнения обязательств по строительству не предусмотрен, но предусмотрен срок исполнения обязательств по получению разрешения на строительство, — специальное правило абз. 5, 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ не применимо и действует общее регулирование, предусмотренное п. 4 ч. 2 ст. 46 ЗемК РФ, наделяющее арендодателя правом требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора аренда по основанию неиспользования арендатором земельного участка, предназначенного для строительства, в течение 3-х лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, — исчисляя начало 3-летнего срока с даты окончания срока, отведенного договором для выполнения стадии проектирования.
По настоящему делу установленный абз. 6 п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ 5-летний срок в любом случае не может исчисляться ранее 26.10.2011 г., когда Дополнительным соглашением в первоначальный Договор были внесены изменения и срок, в течение которого арендатор обязан завершить проектирование и получить разрешение на строительство, был продлен до 01.03.2012 г.

При ином толковании образуется неразрешимая коллизия, при которой 5-летний срок, в течение которого арендатор должен завершить строительство (последний этап), исчисляемый с момента заключения Договора в первоначальной редакции, приходящийся на 29.09.2011 г., истекает ранее срока, в течение которого арендатор по условиям Договора в редакции последующих изменений обязан завершить лишь проектирование и получить разрешение на строительство (промежуточный этап), приходящийся на 01.03.2012 г.
II. П. 1 ст. 2 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство определяет в т.ч. правовое положение участников гражданского оборота, регулирует договорные обязательства.
Следовательно, правовая норма, устанавливающая основания для досрочного (судебного или внесудебного) прекращения обязательств из договора аренды (независимо от того, какая вещь материального мира согласована в качестве объекта аренды), является нормой гражданского законодательства.
В соответствии с п. „о“ ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Абз. 1 п. 2 ст. 3 ГК РФ установлено, что гражданское законодательство состоит из ГК РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов.
Из этого следует, что действие нормы гражданского законодательства по территории, даже если эта норма установлена федеральным законом, не может ограничиться какой-либо частью территории Российской Федерации.
Закон, устанавливающий основания для досрочного прекращения обязательств из договора аренды, должен действовать на всей территории РФ.
Закон, устанавливающий основания для досрочного прекращения обязательств из договора аренды только для тех земельных участков, что находятся в публичной собственности и расположены в границах городов Москвы и Санкт-Петербурга, — означает, что действие такого закона по территории ограничено территорией только 2-х субъектов РФ, что противоречит абз. 1 п. 2 ст. 3 ГК РФ.
О признании недействительным одностороннего внесудебного отказа Абз. *** п. 2 ст. 3 ГК РФ установлено, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ.
В главе 34 ГК РФ норм, наделяющих арендодателя правом на односторонний внесудебный отказ от его исполнения, не содержится.

В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что норма п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 г. N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.2011 г. N 427-ФЗ) не подлежит применению в силу абз. *** п. 2 ст. 3 ГК РФ, как не соответствующая нормам гражданского права, содержащимся в ГК РФ.
III. Договор аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 не наделяет арендодателя правом на односторонний внесудебный отказ от его исполнения.
В п. 6.1 Договора определены обстоятельства, при которых арендодатель вправе потребовать его досрочного расторжения „в установленном законом порядке“, — под которым нормы ст. 450, 619 ГК РФ, ст. 46 ЗеК РФ понимают только судебный порядок.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что по состоянию на 21.06.2012 г. и 12.10.2012 г., когда арендодатель заявил об одностороннем отказе от исполнения Договора, не существовало объективного состава юридических фактов, при которых у арендодателя могло бы возникнуть право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от его исполнения.
В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения Договора аренды является недействительным.
Учитывая изложенное, заявленный иск подлежит удовлетворению; решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Руководствуясь ст. ст. 176, 266 — 271 АПК РФ, суд

Постановил:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 05.04.2013 г. по делу N А40-150249/12 отменить.Иск удовлетворить.Признать недействительным односторонний внесудебный отказ города Москвы в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы от исполнения Договора аренды от 29.09.2006 г. N М-02-031731 земельного участка с кадастровым N 770222015155 площадью 270 кв. м, выраженный в уведомлениях исх. от 21.06.2012 г. N 33-И-2112/12- (0)-0, от 12.10.2012 г. N РД5-1-36/12-14- (0)-1.Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Источник: Юридический отдел по арбитражным спорам.

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатно Вы можете задать свой вопрос в разделе     «Вопрос адвокату»

Поиск