Отношения, связанные с привлечением денежныхсредств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевомстроительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесенииизменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 214-ФЗ). Однако на сегодняшний день не все застройщикиосновывают свои взаимоотношения с гражданами-соинвесторами на положенияхназванного акта. Вместо договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ)застройщики все чаще практикуют заключение предварительных договоровкупли-продажи, договоров об инвестировании строительства многоквартирногожилого дома и т. д.

Признание таких договоров договором участия в долевом строительстве – один из способов защиты прав пострадавших граждан. На сегодняшний день он активно используется в юридической практике (Апелляционноеопределение Ярославского областного суда от 25 августа 2014 г. по делу № 33-4780,Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 15 мая 2014 г. № 33-6142/2014 по делу № 2-3916/2013, Апелляционное определение Московского городского суда от 12 сентября 2014 г.по делу № 33-19862/14, Решение Октябрьского районногосуда г. Белгорода от 24 июня 2014 г.). 

Для признания договора с застройщиком договоромучастия в долевом строительстве через суд необходимо доказать два факта:соответствие лица, осуществляющего строительство, требованиям закона,выдвигаемым к застройщику, и соблюдение существенных условий ДДУ. 

Договорная сфера правоотношений в российскомзаконодательстве отличается высокой степенью диспозитивности. Это позволяет, с одной стороны, при заключении договора сочетать всевозможные правовые конструкции,а с другой стороны, при анализе имеющегося договора обращать внимание лишь на его смысл и облеченную в правовую форму действительную волю сторон. Так,согласно ст.431 ГК РФ при толкованииусловий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихсяв нем слов и выражений. Таким образом, само по себе наименование договора не влечет никаких правовых последствий, если оно расходится с его смысловойсоставляющей. Такую позицию сформулировал Верховный Суд РФ в преамбуле„Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участиемграждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости“ (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.). Там сказано, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношении,основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иногообъекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в такоммногоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требовании Федерального закона „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости“,независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношении сторон. В таких случаях,если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающейуказанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевомстроительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Обучастии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектовнедвижимости“, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. 

Например, рассматривая одно такое дело,Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга исходил из того, что хотя денежныесредства истца были привлечены застройщиком для строительства посредствомзаключения предварительных договоров купли-продажи, фактически стороны договорапри совершении сделок в действительности имели в виду договоры участия в долевом строительстве (Решение Сестрорецкого районного суда Санкт-Петербурга от 11 августа 2015 г.по делу № 2-74/2015).Суд признал предварительный договор купли-продажидоговором участия в долевом строительстве. Данное решение было оставлено в силеапелляционной инстанцией (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда №33-19990/2015 от 3 декабря 2015 г.). 

Соблюдение существенных условий ДДУ подтверждаетфакт его заключения по смыслу ст.432 ГК РФ. Перечень условий, признаваемых существенными для ДДУ,можно найти в ч.4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ. Он включает в себя пять пунктов:

определение подлежащего передаче конкретногообъекта долевого строительства в соответствии с проектной документациейзастройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатациюмногоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

срок передачи застройщиком объекта долевогостроительства участнику долевого строительства;

цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

гарантийный срок на объект долевогостроительства;

способы обеспечения исполнения застройщикомобязательств по договору. 

Соответствие лица, осуществляющегостроительство, требованиям закона, выдвигаемым к застройщику – следующий факт,подлежащий доказыванию. Застройщиком в соответствии с Законом № 214-ФЗ признается:

а) юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы;

б) имеющее в собственности или на праве аренды,на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок;

в) привлекающее денежные средства участниковдолевого строительства в соответствии с Законом № 214-ФЗ для строительства (создания) на этомземельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения;

г) на основании полученного разрешения на строительство. 

ДДУ подлежит государственной регистрации. При признании договора с застройщиком договором участия в долевом строительстве его государственная регистрация осуществляется по решению суда на основании ст.165 ГК РФ.

К слову, рассмотренный способ защиты применяетсяв настоящее время гражданами-соинвесторами одного крупного застройщика,исчезнувшего с рынка, для защиты нарушенных прав. Их положение осложняет фактотсутствия на руках зарегистрированного ДДУ, поскольку застройщик заключил с гражданами лишь предварительные договоры купли-продажи. В связи с этим ими заявлены в суд требования о признании предварительных договоров купли-продажидоговорами участия в долевом строительстве и о вынесении решения об их государственной регистрации (исковые заявления поданы в Мытищинский городской суд Московской области).

По смыслу заключенные дольщиками предварительныедоговоры купли-продажи являются ДДУ, поскольку в них достигнуто соглашение по всем существенным условиям ДДУ. В договора хуказаны адреса расположения жилыхпомещений, их технические характеристики, планировка; сроки сдачи объектов;цена жилого помещения, порядок и конкретные сроки оплаты; в соответствии с Законом № 214-ФЗ установлен 5-летний гарантийный срок.Условие о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договоруне требует согласования. Оно было введено в закон уже после заключениязастройщиком договоров с гражданами.

Очевидно, что фактически сторонами заключен ДДУ,хоть и поименованный предварительным договором купли-продажи.

Касательно соответствия лица, осуществляющегостроительство, требованиям, предъявляемым к застройщику, имеются следующиедоказательства. Поскольку компания имеет на праве аренды земельный участок,разрешение на строительство, опубликовало проектную декларацию в Интернете на своем сайте и привлекло денежные средства для строительства блокированногожилого дома, факт ее признания застройщиком неоспорим.

Резюмируя вышесказанное, соинвестору для признания, имеющегося у него на руках договор договором участия в долевомстроительстве необходимо:

найти на интернет-сайте застройщика проектнуюдекларацию;

определить, на каком основании принадлежитзастройщику земельный участок: на праве собственности, аренды или находится в безвозмездном пользовании;

подтвердить наличие разрешения на строительство:оно находится у застройщика, если он отказывается его предоставить, можнозапросить данный документ через суд;

проверить наличие в имеющемся на руках договоредостигнутого соглашения по вопросам:

·                                характеристик передаваемого объекта строительства;

·                                срока передачи объекта;

·                                стоимости, порядка и сроков оплаты;

·                                гарантийного срока на объект;

·                                страхования ответственности застройщика;

на основании собранной информации, податьисковое заявление в суд с требованием о признании договора договором участия в долевом строительстве и о вынесении решения о его государственнойрегистрации. 

 

Заключение ДДУ с застройщиком – это наилучшаягарантия защиты прав граждан-соинвесторов в случае возникновения разного родаспоров с застройщиком. Только имея на руках зарегистрированный ДДУ,пострадавшие граждане могут в полной мере воспользоваться теми гарантиями и способами защиты, которые предоставляет российское законодательство. Без зарегистрированного ДДУ граждане не могут быть включены в общефедеральныйреестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительствамногоквартирных домов и чьи права нарушены, а значит, они лишаются права на защиту со стороны Министерства строительного комплекса Московской области и федеральной власти.

Автор: А. Кузнецов

Источник: Гарант. Ру 

Поиск