Ничтожная сделка, Исключительная компетенция общего собрания, ТСЖ.

  ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 64-911-65, 649-41-49

Ничтожная сделка, Исключительная компетенция общего собрания, ТСЖ.

Товарищество собственников жилья обратилось с иском к предпринимателю, Главному управлению федеральной регистрационной службы о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного между ТСЖ и предпринимателем.

Решением, оставленным без изменения постановлением, исковые требования удовлетворены.

Кассация… Первый Столичный Юридический Центр представлял интересы ТСЖ…

Между ТСЖ (продавцом) и предпринимателем (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения. По условиям договора продавец передает, а покупатель покупает встроенные нежилые помещения.

В приобретенных помещениях ответчиком размещен зоомагазин.

После исчезновения председателя, в отношении которого было возбуждено уголовное дело и находящегося в розыске, истец, узнав о совершенной сделке, предъявил настоящие требования.

Согласно статье 33, подпункту 3 пункта 3 статьи 34 Закона о товариществах собственников жилья, действовавшего на момент заключения сделки, органами управления товариществом являются общее собрание его членов и правление товарищества. К исключительной компетенции общего собрания членов товарищества относится принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам. Решение по данному вопросу принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества.

В подтверждение факта проведения собрания и согласия членов товарищества на отчуждение имущества суду представлена выписка из протокола, заверенная бывшим председателем ТСЖ. Согласно выписке было проведено общее собрание домовладельцев, на котором присутствовали 126 домовладельцев (более 2/3), единогласно проголосовавших за отчуждение помещения. Однако истцом отрицается факт наличия протокола в делах товарищества.

Из показаний следует, что собраний, на которых в повестке был поставлен вопрос об отчуждении имущества, товариществом не проводилось. Более того, члены товарищества, считая, что помещение зоомагазина арендуется предпринимателем, неоднократно ставили вопрос об арендной плате за занимаемое помещение. Данные обстоятельства подтверждают отсутствие воли членов товарищества, направленной на отчуждение имущества ТСЖ.

В качестве подтверждения фальсификации выписки из протокола истцом также представлены документы, в соответствии с которыми лица, указанные в протоколе в качестве председателя собрания и его секретаря, не имеют отношения к ТСЖ, в доме никогда не проживали и не участвовали в предыдущих собраниях товарищества. Кроме того, подлинник протокола собрания суду не представлен.

Поскольку общее собрание ТСЖ не принимало решения о продаже имущества третьим лицам, а председатель не обладала полномочиями на подписание оспариваемого договора, последний не соответствует статье 34 Закона и является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса).

Ссылка заявителя об оспоримости сделки не может быть принята во внимание.

Суд исследует доводы истца о ничтожности сделки в связи с нарушением законного порядка ее совершения.

Исключительная компетенция общего собрания в отношении принятия решения о продаже имущества товарищества установлена Законом о товариществах собственников жилья.

В данном случае сделка совершена председателем правления товарищества (органом юридического лица). В соответствии с пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.1998 N 9 «О некоторых вопросах применения статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок» в случаях, когда сделка совершается с превышением полномочий, ограниченных законом, а не учредительными документами, такая сделка является ничтожной (статья 168 Гражданского кодекса).

Поскольку председатель ТСЖ подписал договор без согласия на отчуждение имущества (превышены полномочия, предусмотренные законом), к данным правоотношениям статья 174 Гражданского кодекса не может быть применена.

Согласно статье 38 Закона о товариществах собственников жилья председатель правления товарищества собственников жилья подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки. По смыслу названной статьи именно председатель правления является лицом, уполномоченным выступать от имени товарищества без доверенности, в том числе имеет право подписывать заявления, подаваемые в арбитражный суд в защиту интересов последнего.

Кроме того, в материалы дела представлены протокол общего собрания жильцов от и поподъездные бюллетени к нему, согласно которым собственники квартир одобрили обращение истца в суд с настоящим иском.

Кроме того, добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника. В ином случае применяется механизм статьи 167 Гражданского кодекса, который не учитывает статус добросовестного приобретателя (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П).

Вопросу об улучшении ответчиком приобретенного имущества судом дана надлежащая оценка.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД  ПОСТАНОВИЛ:  Решение и постановление апелляционной инстанции оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Статью подготовили юристы Юридического Центра в области арбитражного судопроизводства Сухов Олег Владимирович и Власов Андрей Вячеславович.

Источник: Юридический Центр Адвокатов Москвы

По всем вопросам о ТСЖ, в сложившихся спорах, одним из участников которых является товарищество собственников жилья рекомендуем записаться на прием к адвокатам и юристам по телефонам:

  (495) 64 - 911 - 65 или (495) 649 - 41 - 49 или (985) 763 - 90 - 66
Внимание! Консультация платная.

Бесплатную консультацию Вы можете получить в разделе Юрист On-Line

Также аналогичную информацию можно посмотреть, перейдя по ссылкам ниже:

Налогообложение товариществ собственников жилья

Товарищество собственников жилья

О взыскании задоленности по оплате коммунальных услуг

Обязание выполнить обязательства по установке теплосчетчика и взыскание убытков. ТСЖ.

Взыскание долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, ТСЖ

Согласно п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

ВОПРОСЫ СОЗДАНИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

СПОРЫ С УЧАСТИЕМ ТОВАРИЩЕСТВ СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

Статья 291. Товарищество собственников жилья

Раздел VI. ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Глава 13. СОЗДАНИЕ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Статья 135. Товарищество собственников жилья

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Статья 139. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

Статья 140. Реорганизация товарищества собственников жилья

Статья 141. Ликвидация товарищества собственников жилья

Статья 142. Объединение товариществ собственников жилья

Глава 14. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья

Статья 144. Органы управления товарищества собственников жилья

Статья 145. Общее собрание членов товарищества собственников жилья

Статья 146. Порядок организации и проведения общего собрания членов товарищества собственников жилья

Статья 147. Правление товарищества собственников жилья

Статья 148. Обязанности правления товарищества собственников жилья

Статья 149. Председатель правления товарищества собственников жилья

Статья 150. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

Статья 151. Средства и имущество товарищества собственников жилья

Статья 152. Хозяйственная деятельность товарищества собственников жилья

15.09.2009

Договор