ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 649-11-65, 649-41-49.

ОСОБЕННОСТИ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА

Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, в том числе и так называемым договором коммерческого найма. Определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора.
Договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, не зависящим от желания сторон.
Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.
По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Поскольку договор социального найма заключается в письменной форме (статья 63 ЖК РФ), соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.
Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Подобное неравенство обусловлено стремлением законодателя защитить интересы нанимателя.
Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма наймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так как на получение социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникнет. К тому же наймодатель заключает договор социального найма не с целью извлечения прибыли, а дабы решить социальную проблему.
Вместе с тем отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. Согласно подпункту «к» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, при расторжении договора социального найма наниматель должен освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем; оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор. Таким образом, между волеизъявлением нанимателя и прекращением договора проходит определенное время. Исходя из Типового договора перечисленные выше обязанности должны быть исполнены до расторжения договора и прекращения вытекающих из него обязательств. В отличие от Типового договора ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма.
Жилищный кодекс устанавливает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в иное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение нельзя рассматривать как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального найма. Скорее это положение указывает на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.
Что касается момента прекращения отношений по договору социального найма, то он должен быть связан с погашением всех обязанностей нанимателя, в том числе по оплате текущего ремонта, жилого помещения и коммунальных услуг. С точки зрения гражданского законодательства отношения сторон по договору социального найма могут быть прекращены до исполнения всех обязанностей, если наличествует соглашение о новации обязательства (например, обязательство по оплате жилья и коммунальных услуг может превратиться в заемное, статья 818 ГК РФ), предоставлении отступного, прощении долга, либо в случае осуществления зачета. Однако, учитывая особенности субъектного состава (с одной стороны — публичное образование), а также строгую регламентацию отношений сторон законодательством, такие основания прекращения обязательств, как новация, отступное, прощение долга, вряд ли найдут применение.
Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (пункт 2 статьи 83 ЖК РФ). Требование о получении согласия членов семьи нанимателя объясняется тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не может быть прекращено по соглашению между нанимателем и наймодателем. При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится — нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (пункт 2 статьи 82 ЖК РФ).
От расторжения договора по инициативе нанимателя следует отличать случаи, когда договор социального найма расторгается в связи с обменом жилого помещения или его заменой. В этой ситуации инициатива также исходит от нанимателя, но его воля направлена прежде всего на получение иного жилого помещения. При этом нет необходимости в предъявлении требования о расторжении договора социального найма. Расторжение договора социального найма в данном случае производится в рамках исполнения договора об обмене жилого помещения либо решения о замене жилого помещения (пункт 5 статьи 74 ЖК РФ, статья 81 ЖК РФ). При этом расторжение договора социального найма внешне похоже на его прекращение по соглашению сторон.
По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в пункте 4 статьи 83 ЖК. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использование жилого помещения не по назначению.
Как видно, право наймодателя предъявить требование о расторжении договора связывается с существенным нарушением договора социального найма нанимателем. Приведенный перечень оснований расторжения договора схож с перечнем оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, установленным в статье 687 ГК. Однако условия и последствия расторжения договора имеют определенные отличия.
Так, при расторжении договора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, то есть не менее 6 квадратных метров на человека (пункт 1 статьи 105 ЖК). При этом законодательство не предусматривает, что предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и находиться в его пределах; также не определена фондовая принадлежность указанных помещений. Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. То есть предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ). Отсутствие указания на предоставление жилого помещения в пределах населенного пункта не означает, что жилое помещение может быть предоставлено за его пределами. Во-первых, такое толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства. Во-вторых, обеспечить переселение нанимателя в жилое помещение должен наймодатель, который может распорядиться только фондом социального использования, находящимся в его ведении. Поскольку в роли наймодателя выступает орган местного самоуправления либо уполномоченная им организация, жилое помещение предоставляется в пределах того же территориального образования.
Указание статьи 90 ЖК РФ на то, что жилое помещение предоставляется по нормам общежития, то есть из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека, определяет лишь норму предоставления, но не означает, что переселение должно осуществляться в помещения, имеющие статус общежития. Общежития как разновидность специализированного фонда предназначены для иных целей, они предполагают проживание в течение определенного времени в связи с работой (службой) или учебой (пункт 2 статьи 105 ЖК РФ). Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда.
Данные выводы подтверждаются судебной практикой. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г.» <1>, в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания и соответствующего норме предоставления из расчета не менее 6 квадратных метров жилой пощади на одного человека.
———————————
<1> БВС РФ. 2006. N 5.

Следует отметить, что правило о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 8 февраля 2006 г. N 0100/1260-06-32 «О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг» указывается на то, что положения Жилищного кодекса РФ о выселении из жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги не способствуют защите интересов граждан. Кроме того, в данном документе отмечено противоречие положений пункта 1 части 4 статьи 83 ЖК РФ и статьи 90 ЖК РФ, определяющих последствия расторжения договора по рассматриваемому основанию. В статье 83 ЖК РФ предусматривается возможность выселения за невнесение платы за жилье и (или) коммунальные услуги. В статье 90 ЖК РФ присутствует только соединительный союз «и», свидетельствующий о том, что основанием выселения может явиться только невнесение в течение установленного срока двух видов платежей.
Следует отметить, что Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» <3> разграничивал ответственность за неоплату жилья и коммунальных услуг. Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития в соответствии со статьей 15.5 Основ допускалось только в случае невнесения платежей за жилое помещение.
———————————
<3> ВСНД и ВС РФ. 1993. N 3. Статья 99.

В статье 687 ГК РФ применительно к договору коммерческого найма также речь идет о невнесении платы за жилье, а не за коммунальные услуги.
Представляется, что невнесение платы за жилое помещение в течение установленного срока должно признаваться основанием для выселения из жилого помещения при отсутствии уважительных причин подобных неплатежей. При этом возможность выселения не должна ставиться в зависимость от внесения или невнесения платы за коммунальные услуги.
Невнесение платы за коммунальные услуги может повлечь приостановление или ограничение их предоставления (подпункт «д» пункта 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307). Выселение как мера воздействия на лиц, не вносящих плату за коммунальные услуги, должно допускаться только в случаях, когда невозможно приостановить или ограничить предоставление соответствующих услуг (пункт 86 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам <4>). Также выселение может допускаться, если соответствующие меры воздействия не дали положительного результата, а использование жилого помещения без получения неоплаченной нанимателем услуги может привести к порче жилого помещения (например, если помещение не отапливается в зимнее время).
———————————
<4> Утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 // СЗ РФ. 2006. N 23. Статья 2501.

Срок, дающий основания для предъявления требований о выселении нанимателя по договору социального найма, исчисляется иначе, нежели это предусмотрено для договора коммерческого найма жилого помещения. Если согласно статье 687 ГК РФ достаточно невнесения платы за жилое помещение в течение шести месяцев, то Жилищный кодекс устанавливает, что срок неплатежей должен превысить шесть месяцев.
Кроме того, для предъявления требования о расторжении договора коммерческого найма достаточно самого факта невнесения платы за установленный период. Причина неплатежей не влияет на возможность расторжения договора, она может быть учтена только при решении вопроса о предоставлении срока на устранение нарушений или отсрочки исполнения решения суда о выселении. Выселение же будет невозможным, если будет установлена просрочка кредитора, в частности его поведение, препятствовавшее своевременной оплате (статья 406 ГК РФ). В соответствии со статьей 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма в связи с невнесением платы за жилье и (или) коммунальные услуги возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя. Наличие уважительной причины, то есть фактически отсутствие вины нанимателя, препятствует принятию решения о выселении. При этом к уважительным причинам можно отнести: длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. <5> Не может считаться уважительной причиной длительное отсутствие в связи с командировкой, отпуском и т.п., когда у нанимателя присутствовала возможность осуществить платежи предварительно.
———————————
<5> Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» // БВС РФ. 2000. N 8.

Следующим основанием расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает. В некоторых нормативных актах повреждение жилого помещения именуется порчей (например, статья 687 ГК РФ, статья 7.21 КоАП РФ).
Жилищное законодательство не раскрывает понятия разрушения и повреждения жилого помещения.
Разрушение может рассматриваться как определенные действия, приводящие жилое помещение в негодность либо как результат таких действий. Если разрушение расценивать как результат, оно означает физическое уничтожение жилого помещения либо приведение жилого помещения в состояние, непригодное для использования по назначению, если восстановление помещения невозможно или нецелесообразно. При повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства.
Повреждением жилого помещения должно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно, но и санитарно-техническому оборудованию. Как повреждение жилого помещение может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство, хотя по сути переоборудование или переустройство обычно не ведет к снижению потребительских свойств помещения. Их незаконное осуществление следовало бы рассматривать как иной вид нарушения договора. Однако действующее законодательство, устанавливая запрет на переоборудование или переустройство без соблюдения определенного порядка, не предусматривает такого основания расторжения договора с нанимателем. Вместе с тем подобные действия можно признать существенным нарушением договора социального найма, последствием которого может быть и расторжение договора по инициативе наймодателя.
Представляется, что основанием для расторжения договора социального найма являются сами действия нанимателя и лиц, за которых он отвечает, ведущие к разрушению или повреждению жилого помещения. Соответствующий результат при этом может и не наступить. Если речь идет о разрушении жилого помещения как о результате определенных действий, то требование о расторжении договора предъявляться не должно, так как он прекратится по иному основанию — в связи с утратой жилого помещения (пункт 5 статьи 83 ЖК РФ). Если утрата помещения вызвана действиями нанимателя или лиц, за которых он отвечает, к нему может быть предъявлено требование о возмещении вреда. Наделение же наймодателя правом требовать расторжения договора при повреждении или разрушении жилого помещения имеет превентивное значение и направлено на предотвращение негативных последствий или еще большего вреда.
Исходя из формулировки статьи 83 ЖК РФ можно заключить, что разрушение и повреждение предполагают активные действия нанимателя или лиц, за которых он отвечает. Однако норма, определяющая основание расторжения договора, и норма, регламентирующая его последствия, имеют существенные отличия. Так, в качестве основания расторжения названы повреждение и разрушение жилого помещения. В статье 91 ЖК РФ, определяющей порядок выселения из жилого помещения, в том числе и в рассматриваемых случаях, речь идет о бесхозяйственном обращении с жилым помещением, влекущим его разрушение. Таким образом, если исходя из статьи 83 ЖК РФ можно предположить, что разрушение характеризует направленность действий нанимателя и членов его семьи, то положение статьи 91 ЖК РФ свидетельствует о том, что выселить можно и в случае, если имеет место бездействие, а разрушение рассматривается как возможный результат такого бездействия. То есть систематическое неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта тоже можно квалифицировать как бесхозяйственное обращение с жилым помещением, ведущее в итоге к его разрушению. Таким образом, согласно статье 91 ЖК РФ разрушение — лишь предполагаемое последствие. При таком подходе утрачивает актуальность разграничение разрушения и повреждения. Повреждение помещения тоже в конечном счете ведет к разрушению.
Следует отметить, что ЖК РФ называет в качестве основания для расторжения договора социального найма разрушение или повреждение жилого помещения. Однако представляется, что таковым должно являться и разрушение и повреждение не только непосредственно жилого помещения, но и общего имущества многоквартирного дома.
Расторжение договора по рассматриваемому основанию возможно, если после предупреждения нанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения, таковые не будут устранены. При этом нанимателю должен быть предоставлен разумный срок для устранения допущенных нарушений (пункт 1 статьи 91 ЖК РФ).
Основанием для расторжения договора социального найма может быть поведение самого нанимателя или лиц, за которых он отвечает. К последней категории непосредственно Жилищным кодексом отнесены поднаниматели (пункт 3 статьи 76 ЖК РФ), временные жильцы (пункт 3 статьи 80 ЖК РФ). Что касается полностью дееспособных членов семьи нанимателя, то в отношении них действует правило о солидарной ответственности по всем обязательствам, вытекающим из договора социального найма (пункт 2 статьи 69 ЖК РФ). Однако, поскольку стороной договора является только наниматель, их можно отнести к лицам, за действия которых наниматель отвечает.
Поскольку ответственность нанимателя и дееспособных членов семьи является солидарной, договор социального найма может быть расторгнут, а они все выселены из жилого помещения, даже если вредоносные действия совершались одним из них, поднанимателем или временным жильцом, но ни наниматель, ни члены его семьи не приняли мер по устранению допущенных нарушений.
Наниматель и члены его семьи не отвечают за действия бывших членов семьи. Последние несут все обязанности самостоятельно (пункт 4 статьи 69 ЖК РФ). Следовательно, если разрушение или повреждение помещения допускает бывший член семьи нанимателя, требование о расторжении договора не предъявляется, а речь может идти только о выселении этого гражданина.
Основанием к расторжению договора социального найма является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.
Систематическими нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуется, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с нарушением санитарно-технических норм, например с нарушением правил содержания домашних животных.
Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были лишены в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.
Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут быть неоднократные жалобы соседей.
Буквальное толкование рассматриваемого положения статьи 83 ЖК РФ приводит к выводу, что наймодатель может требовать расторжения договора, если невозможность проживания создается для соседей, проживающих в том же жилом помещении, а не в многоквартирном доме, который жилым помещением не является. Вероятно, это редакционный недостаток, и речь идет прежде всего о лицах, проживающих в иных жилых помещениях той же квартиры или многоквартирного дома.
Наймодатель может требовать расторжения договора, если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.
Расторжение договора в рассматриваемом случае предполагает выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения.
Следует отметить, что требовать выселения нанимателя в случае нарушения прав и интересов соседей, а также бесхозяйственного использования жилого помещения вправе не только наймодатель, но и иные заинтересованные лица.
К заинтересованным лицам относятся граждане, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе соседи нанимателя.
Надо отметить, что члены семьи нанимателя (если только это не бывшие члены семьи) соседями не являются и не могут заявлять требования в качестве соседей, права которых нарушены.
Важно обратить внимание на то, что заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора социального найма, так как сторонами договора они не являются. Основанием к расторжению договора социального найма в рассматриваемом случае будет решение суда о выселении нанимателя и членов его семьи. Таким образом, в отличие от обычной ситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в данном случае, наоборот, решение о выселении становится основанием к расторжению договора.
Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в статье 85 ЖК. Это случаи, когда:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) после проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 85 ЖК).
Положения статьи 85 ЖК РФ конкретизируют положения о прекращении договора в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. Все указанные обстоятельства свидетельствуют о дальнейшей невозможности исполнения договора (статья 416 ГК РФ). Предметом найма является индивидуально-определенный объект, обладающий перечисленными в законе признаками. Утрата соответствующих признаков влечет за собой невозможность исполнения договора. Замена жилого помещения на другое в рамках одного договора не предусматривается.
В этих случаях наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Наниматель может добровольно переселиться в предложенное наймодателем жилое помещение. Если наниматель по каким-либо причинам отказывается освободить жилое помещение, вопрос о его выселении решается в судебном порядке. Обычно возражения нанимателя связаны с местом нахождения нового жилого помещения, его размерами. Часто наниматели отказываются освободить жилое помещение, требуя предоставления другого жилого помещения с учетом их нуждаемости. Однако подобные требования необоснованны. Предоставление другого жилого помещения в связи с невозможностью использования занимаемого по договору социального найма жилья и предоставление жилого помещения лицам, стоящим на очереди в качестве нуждающихся в жилом помещении, производятся по различным правилам. Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Таким образом, в случае если помещение становится непригодным для проживания по обстоятельствам, не зависящим от нанимателя, ему гарантируется предоставление равноценного жилья, то есть нельзя ухудшить жилищные условия. Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, обстоятельства, влияющие на улучшение жилищных условий, во внимание не принимаются. Граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
Субъекты, обязанные предоставить жилье взамен утраченного, определяются в зависимости от основания выселения. Если дом подлежит сносу, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет орган местного самоуправления, принявший решение о сносе дома (статья 86 ЖК РФ). Если выселение связано с переводом жилого помещения в нежилое или с проведением капитального ремонта, обязанность предоставить другое благоустроенное жилье возлагается на наймодателя (статья 87, пункт 1 статьи 88 ЖК РФ).
Помещение, предоставляемое нанимателю в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 85 ЖК РФ, должно быть благоустроенным. Причем помещение должно быть благоустроено применительно к условиям данного населенного пункта. Общие требования к благоустройству жилого помещения содержатся в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» <6>. Субъекты РФ и муниципальные образования не обязаны устанавливать собственные требования к уровню благоустройства жилого помещения. Требования, предусмотренные на федеральном уровне, носят императивный характер, субъекты РФ и муниципальные образования не могут их снизить. Однако они могут повысить собственные требования к благоустройству с учетом своих возможностей. Если же таких повышенных требований не предусмотрено, следует руководствоваться требованиями, закрепленными в федеральном законодательстве.
———————————
<6> СЗ РФ. 2006. N 6. Статья 702.

Предоставление жилого помещения в случаях выселения по обстоятельствам, не связанным с действиями нанимателя и лиц, за которых он отвечает, осуществляется в пределах населенного пункта, где находилось жилое помещение, подлежащее освобождению. Общая площадь нового жилья должна быть равнозначной общей площади ранее занимаемого жилого помещения (статья 89 ЖК). При этом важно учитывать, что федеральное законодательство не обязывает предоставить жилое помещение в том же районе или административном округе городов, имеющих территориальное деление. Однако нормативными актами отдельных субъектов РФ предусматриваются подобные гарантии. Например, статья 3 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» <7> устанавливает, что гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, предоставляются благоустроенные жилые помещения в районе проживания. Районом проживания считается территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом данные районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы.
———————————
<7> Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 35.

Требование о соблюдении общей площади не означает, что предоставляемое жилое помещение по количеству комнат, их расположению и т.д. должно полностью соответствовать предыдущему.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (пункт 2 статьи 89 ЖК).
Если выселение производится в судебном порядке, предоставляемое гражданину жилое помещение должно указываться в решении суда (пункт 3 статьи 89 ЖК).
Жилищный кодекс не предусматривает права нанимателя и членов его семьи требовать другого жилого помещения, если занимаемое ими жилье не может использоваться по назначению. Однако данная возможность вытекает из существа договора социального найма, объектом которого может быть только пригодное для проживания жилое помещение.
При проведении капитального ремонта выселение может носить временный характер и также не связываться с прекращением договора социального найма (пункт 1 статьи 88 ЖК РФ). При этом граждане временно переселяются в жилое помещение маневренного фонда. Подобное отселение можно рассматривать как исполнение одной из обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения — предоставить жилье на время капитального ремонта. Указанная обязанность возникает, если капитальный ремонт без отселения жильцов невозможен.
Расторжение договора найма жилого помещения в связи с капитальным ремонтом возможно, если:
1) стороны договорились о предоставлении вместо помещения маневренного фонда другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания. В таких случаях заключается новый договор социального найма, а предыдущий подлежит прекращению. Подобная замена допускается только при наличии согласия на это обеих сторон и не может быть осуществлена принудительно;
2) жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. В указанных случаях наймодатель может требовать выселения гражданина в другое благоустроенное жилое помещение в принудительном порядке.
К основаниям прекращения договора социального найма по причинам, не зависящим от воли сторон, относится смерть одинокого нанимателя (пункт 5 статьи 83 ЖК). Хотя право пользования жилым помещением по договору социального найма относится к числу имущественных прав, оно принадлежит конкретному гражданину-нанимателю и не переходит по наследству, даже если наследник является малоимущим и нуждающимся в жилом помещении. Если с нанимателем проживали члены его семьи, договор не прекратится, а изменится. Нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов его семьи. Данное положение обусловлено тем, что члены семьи обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не прекращается в случае смерти нанимателя.
Обобщая изложенное, можно отметить, что положения ЖК РФ о прекращении договора социального найма урегулированы недостаточно четко, и это вызывает сложности в правоприменительной практике. К одной из основных проблем относится несогласованность положений статьи 83 ЖК РФ, содержащей основания прекращения договора социального найма, с нормами о выселении из жилого помещения. Представляется, что основания расторжения договора социального найма должны быть определены в законодательстве более четко. Положения о выселении из жилого помещения как одном из последствий прекращения договора социального найма не должны предусматривать иных оснований или излагаться в иной форме.
Положения о расторжении договора социального найма содержатся не только в статье 83 ЖК РФ. Так, расторжение договора социального найма при обмене регулируется статьей 74 ЖК РФ. Однако это не означает, что данное основание расторжения договора является особым. Поскольку в данном случае расторжение договора социального найма возникает в результате заключения договора об обмене жилыми помещениями, а обмен осуществляется с согласия наймодателя, расторжение первоначального договора социального найма производится по соглашению сторон. Однако надо признать, что возможности наймодателя повлиять на существование договора ограничены. Хотя договор обмена подлежит согласованию с ним, он может отказать в согласовании только при наличии указанных в законе оснований (пункт 4 статьи 74 ЖК РФ).

Автор: Ю.П. Свит, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского и семейного права МГЮА.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 763-90-66.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 649-11-65, 649-41-49.

ОСОБЕННОСТИ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА

Договор социального найма обладает существенной спецификой по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, в том числе и так называемым договором коммерческого найма. Определенные особенности имеют основания и последствия прекращения данного договора.
Договор социального найма может быть прекращен как по воле сторон, так и по обстоятельствам, не зависящим от желания сторон.
Прекращение договора социального найма по воле сторон включает в себя его расторжение по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон.
По взаимному согласию договор социального найма может быть расторгнут в любое время (пункт 1 статьи 83 ЖК РФ). Поскольку договор социального найма заключается в письменной форме (статья 63 ЖК РФ), соглашение о его расторжении должно также оформляться письменно. В данном случае, поскольку специальные нормы жилищного законодательства отсутствуют, следует руководствоваться пунктом 1 статьи 452 ГК РФ.
Если с нанимателем проживают члены его семьи, расторжение договора социального найма по воле сторон возможно только при наличии согласия постоянно проживающих в жилом помещении лиц.
Возможность одностороннего расторжения договора социального найма предусмотрена как для нанимателя, так и для наймодателя. Однако если первый может отказаться от договора, известив об этом наймодателя, без объяснения причин, то второй может требовать расторжения договора только в судебном порядке, причем в строго определенных случаях. Подобное неравенство обусловлено стремлением законодателя защитить интересы нанимателя.
Как указывалось выше, наниматель может в любой момент отказаться от договора социального найма. При этом не устанавливается даже обязанности предварительно уведомить наймодателя за определенный срок, как это имеет место в договоре коммерческого найма (пункт 1 статьи 687 ГК РФ). Исходя из существа договора социального найма наймодатель не нуждается в предварительном уведомлении, так как на получение социального жилья есть очередь, и сложностей с заключением нового договора не возникнет. К тому же наймодатель заключает договор социального найма не с целью извлечения прибыли, а дабы решить социальную проблему.
Вместе с тем отсутствие срока предварительного уведомления не означает, что правоотношения сторон прекращаются по получении наймодателем сообщения нанимателя о расторжении договора. Согласно подпункту «к» пункта 4 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315, при расторжении договора социального найма наниматель должен освободить в установленные сроки и сдать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем; оплатить стоимость не произведенного нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги. Наймодатель, в свою очередь, обязан в установленный срок принять жилое помещение. Указанные сроки законодательством не предусмотрены и должны определяться исходя из момента, с которого наниматель желает прекратить договор. Таким образом, между волеизъявлением нанимателя и прекращением договора проходит определенное время. Исходя из Типового договора перечисленные выше обязанности должны быть исполнены до расторжения договора и прекращения вытекающих из него обязательств. В отличие от Типового договора ЖК РФ не связывает право нанимателя расторгнуть договор с исполнением каких-либо обязанностей. В связи с этим возникает вопрос о моменте прекращения договора социального найма.
Жилищный кодекс устанавливает, что в случае выезда нанимателя и членов его семьи в иное место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда (пункт 3 статьи 83 ЖК РФ). Однако данное положение нельзя рассматривать как норму, направленную на установление момента прекращения договора социального найма. Скорее это положение указывает на то, что смена места жительства является основанием прекращения правоотношений сторон, даже если наниматель об этом не заявил. В последнем случае наймодатель может признать в судебном порядке нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.
Что касается момента прекращения отношений по договору социального найма, то он должен быть связан с погашением всех обязанностей нанимателя, в том числе по оплате текущего ремонта, жилого помещения и коммунальных услуг. С точки зрения гражданского законодательства отношения сторон по договору социального найма могут быть прекращены до исполнения всех обязанностей, если наличествует соглашение о новации обязательства (например, обязательство по оплате жилья и коммунальных услуг может превратиться в заемное, статья 818 ГК РФ), предоставлении отступного, прощении долга, либо в случае осуществления зачета. Однако, учитывая особенности субъектного состава (с одной стороны — публичное образование), а также строгую регламентацию отношений сторон законодательством, такие основания прекращения обязательств, как новация, отступное, прощение долга, вряд ли найдут применение.
Свобода нанимателя расторгнуть договор социального найма ограничивается необходимостью получения письменного согласия всех проживающих совместно с ним членов семьи (пункт 2 статьи 83 ЖК РФ). Требование о получении согласия членов семьи нанимателя объясняется тем, что они обладают относительно самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не может быть прекращено по соглашению между нанимателем и наймодателем. При отсутствии согласия членов семьи на расторжение договора наниматель может отказаться от своего права пользования жилым помещением. При этом договор социального найма не прекратится, а лишь изменится — нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов семьи выбывающего нанимателя (пункт 2 статьи 82 ЖК РФ).
От расторжения договора по инициативе нанимателя следует отличать случаи, когда договор социального найма расторгается в связи с обменом жилого помещения или его заменой. В этой ситуации инициатива также исходит от нанимателя, но его воля направлена прежде всего на получение иного жилого помещения. При этом нет необходимости в предъявлении требования о расторжении договора социального найма. Расторжение договора социального найма в данном случае производится в рамках исполнения договора об обмене жилого помещения либо решения о замене жилого помещения (пункт 5 статьи 74 ЖК РФ, статья 81 ЖК РФ). При этом расторжение договора социального найма внешне похоже на его прекращение по соглашению сторон.
По инициативе наймодателя договор социального найма может быть расторгнут только в судебном порядке, и только при наличии обстоятельств, исчерпывающий перечень которых содержится в пункте 4 статьи 83 ЖК. Основаниями для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя являются:
1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
4) использование жилого помещения не по назначению.
Как видно, право наймодателя предъявить требование о расторжении договора связывается с существенным нарушением договора социального найма нанимателем. Приведенный перечень оснований расторжения договора схож с перечнем оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, установленным в статье 687 ГК. Однако условия и последствия расторжения договора имеют определенные отличия.
Так, при расторжении договора социального найма в связи с невнесением нанимателем платы за жилье или коммунальные услуги нанимателю должно быть предоставлено другое жилое помещение, размер которого определяется по нормам общежития, то есть не менее 6 квадратных метров на человека (пункт 1 статьи 105 ЖК). При этом законодательство не предусматривает, что предоставляемое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта и находиться в его пределах; также не определена фондовая принадлежность указанных помещений. Уровень благоустройства таких жилых помещений должен соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. То есть предоставляемое при выселении жилое помещение должно быть изолированным, пригодным для постоянного проживания, относиться к недвижимому имуществу (пункт 1 статьи 15 ЖК РФ). Отсутствие указания на предоставление жилого помещения в пределах населенного пункта не означает, что жилое помещение может быть предоставлено за его пределами. Во-первых, такое толкование нарушало бы право гражданина на выбор места жительства. Во-вторых, обеспечить переселение нанимателя в жилое помещение должен наймодатель, который может распорядиться только фондом социального использования, находящимся в его ведении. Поскольку в роли наймодателя выступает орган местного самоуправления либо уполномоченная им организация, жилое помещение предоставляется в пределах того же территориального образования.
Указание статьи 90 ЖК РФ на то, что жилое помещение предоставляется по нормам общежития, то есть из расчета не менее 6 квадратных метров жилой площади на одного человека, определяет лишь норму предоставления, но не означает, что переселение должно осуществляться в помещения, имеющие статус общежития. Общежития как разновидность специализированного фонда предназначены для иных целей, они предполагают проживание в течение определенного времени в связи с работой (службой) или учебой (пункт 2 статьи 105 ЖК РФ). Что касается выселения в связи с неоплатой жилья или коммунальных услуг, то в данном случае прекращение одного договора социального найма предполагает заключение такого же договора, но уже в отношении иного жилого помещения. Следовательно, помещения для выселения за неуплату должны составлять часть социального жилищного фонда.
Данные выводы подтверждаются судебной практикой. Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 1 марта 2006 г. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г.» <1>, в случае невнесения без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение более шести месяцев наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда на условиях договора социального найма в черте того же населенного пункта, пригодного для постоянного проживания и соответствующего норме предоставления из расчета не менее 6 квадратных метров жилой пощади на одного человека.
———————————
<1> БВС РФ. 2006. N 5.

Следует отметить, что правило о выселении в связи с невнесением платы за жилье и коммунальные услуги получило неоднозначную оценку. Так, в письме Роспотребнадзора от 8 февраля 2006 г. N 0100/1260-06-32 «О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг» указывается на то, что положения Жилищного кодекса РФ о выселении из жилого помещения за невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги не способствуют защите интересов граждан. Кроме того, в данном документе отмечено противоречие положений пункта 1 части 4 статьи 83 ЖК РФ и статьи 90 ЖК РФ, определяющих последствия расторжения договора по рассматриваемому основанию. В статье 83 ЖК РФ предусматривается возможность выселения за невнесение платы за жилье и (или) коммунальные услуги. В статье 90 ЖК РФ присутствует только соединительный союз «и», свидетельствующий о том, что основанием выселения может явиться только невнесение в течение установленного срока двух видов платежей.
Следует отметить, что Закон РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» <3> разграничивал ответственность за неоплату жилья и коммунальных услуг. Выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития в соответствии со статьей 15.5 Основ допускалось только в случае невнесения платежей за жилое помещение.
———————————
<3> ВСНД и ВС РФ. 1993. N 3. Статья 99.

В статье 687 ГК РФ применительно к договору коммерческого найма также речь идет о невнесении платы за жилье, а не за коммунальные услуги.
Представляется, что невнесение платы за жилое помещение в течение установленного срока должно признаваться основанием для выселения из жилого помещения при отсутствии уважительных причин подобных неплатежей. При этом возможность выселения не должна ставиться в зависимость от внесения или невнесения платы за коммунальные услуги.
Невнесение платы за коммунальные услуги может повлечь приостановление или ограничение их предоставления (подпункт «д» пункта 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307). Выселение как мера воздействия на лиц, не вносящих плату за коммунальные услуги, должно допускаться только в случаях, когда невозможно приостановить или ограничить предоставление соответствующих услуг (пункт 86 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам <4>). Также выселение может допускаться, если соответствующие меры воздействия не дали положительного результата, а использование жилого помещения без получения неоплаченной нанимателем услуги может привести к порче жилого помещения (например, если помещение не отапливается в зимнее время).
———————————
<4> Утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 // СЗ РФ. 2006. N 23. Статья 2501.

Срок, дающий основания для предъявления требований о выселении нанимателя по договору социального найма, исчисляется иначе, нежели это предусмотрено для договора коммерческого найма жилого помещения. Если согласно статье 687 ГК РФ достаточно невнесения платы за жилое помещение в течение шести месяцев, то Жилищный кодекс устанавливает, что срок неплатежей должен превысить шесть месяцев.
Кроме того, для предъявления требования о расторжении договора коммерческого найма достаточно самого факта невнесения платы за установленный период. Причина неплатежей не влияет на возможность расторжения договора, она может быть учтена только при решении вопроса о предоставлении срока на устранение нарушений или отсрочки исполнения решения суда о выселении. Выселение же будет невозможным, если будет установлена просрочка кредитора, в частности его поведение, препятствовавшее своевременной оплате (статья 406 ГК РФ). В соответствии со статьей 83 ЖК РФ расторжение договора социального найма в связи с невнесением платы за жилье и (или) коммунальные услуги возможно только при отсутствии уважительных причин у нанимателя. Наличие уважительной причины, то есть фактически отсутствие вины нанимателя, препятствует принятию решения о выселении. При этом к уважительным причинам можно отнести: длительные задержки выплаты заработной платы и пенсии, безработицу, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др. <5> Не может считаться уважительной причиной длительное отсутствие в связи с командировкой, отпуском и т.п., когда у нанимателя присутствовала возможность осуществить платежи предварительно.
———————————
<5> Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 21 июля 2000 г. «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» // БВС РФ. 2000. N 8.

Следующим основанием расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя является разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или гражданами, за действия которых он отвечает. В некоторых нормативных актах повреждение жилого помещения именуется порчей (например, статья 687 ГК РФ, статья 7.21 КоАП РФ).
Жилищное законодательство не раскрывает понятия разрушения и повреждения жилого помещения.
Разрушение может рассматриваться как определенные действия, приводящие жилое помещение в негодность либо как результат таких действий. Если разрушение расценивать как результат, оно означает физическое уничтожение жилого помещения либо приведение жилого помещения в состояние, непригодное для использования по назначению, если восстановление помещения невозможно или нецелесообразно. При повреждении помещение лишь частично утрачивает свои полезные свойства.
Повреждением жилого помещения должно признаваться нанесение вреда не только самому помещению непосредственно, но и санитарно-техническому оборудованию. Как повреждение жилого помещение может квалифицироваться его незаконное переоборудование или переустройство, хотя по сути переоборудование или переустройство обычно не ведет к снижению потребительских свойств помещения. Их незаконное осуществление следовало бы рассматривать как иной вид нарушения договора. Однако действующее законодательство, устанавливая запрет на переоборудование или переустройство без соблюдения определенного порядка, не предусматривает такого основания расторжения договора с нанимателем. Вместе с тем подобные действия можно признать существенным нарушением договора социального найма, последствием которого может быть и расторжение договора по инициативе наймодателя.
Представляется, что основанием для расторжения договора социального найма являются сами действия нанимателя и лиц, за которых он отвечает, ведущие к разрушению или повреждению жилого помещения. Соответствующий результат при этом может и не наступить. Если речь идет о разрушении жилого помещения как о результате определенных действий, то требование о расторжении договора предъявляться не должно, так как он прекратится по иному основанию — в связи с утратой жилого помещения (пункт 5 статьи 83 ЖК РФ). Если утрата помещения вызвана действиями нанимателя или лиц, за которых он отвечает, к нему может быть предъявлено требование о возмещении вреда. Наделение же наймодателя правом требовать расторжения договора при повреждении или разрушении жилого помещения имеет превентивное значение и направлено на предотвращение негативных последствий или еще большего вреда.
Исходя из формулировки статьи 83 ЖК РФ можно заключить, что разрушение и повреждение предполагают активные действия нанимателя или лиц, за которых он отвечает. Однако норма, определяющая основание расторжения договора, и норма, регламентирующая его последствия, имеют существенные отличия. Так, в качестве основания расторжения названы повреждение и разрушение жилого помещения. В статье 91 ЖК РФ, определяющей порядок выселения из жилого помещения, в том числе и в рассматриваемых случаях, речь идет о бесхозяйственном обращении с жилым помещением, влекущим его разрушение. Таким образом, если исходя из статьи 83 ЖК РФ можно предположить, что разрушение характеризует направленность действий нанимателя и членов его семьи, то положение статьи 91 ЖК РФ свидетельствует о том, что выселить можно и в случае, если имеет место бездействие, а разрушение рассматривается как возможный результат такого бездействия. То есть систематическое неисполнение обязанности по проведению текущего ремонта тоже можно квалифицировать как бесхозяйственное обращение с жилым помещением, ведущее в итоге к его разрушению. Таким образом, согласно статье 91 ЖК РФ разрушение — лишь предполагаемое последствие. При таком подходе утрачивает актуальность разграничение разрушения и повреждения. Повреждение помещения тоже в конечном счете ведет к разрушению.
Следует отметить, что ЖК РФ называет в качестве основания для расторжения договора социального найма разрушение или повреждение жилого помещения. Однако представляется, что таковым должно являться и разрушение и повреждение не только непосредственно жилого помещения, но и общего имущества многоквартирного дома.
Расторжение договора по рассматриваемому основанию возможно, если после предупреждения нанимателя о необходимости устранить допущенные нарушения, таковые не будут устранены. При этом нанимателю должен быть предоставлен разумный срок для устранения допущенных нарушений (пункт 1 статьи 91 ЖК РФ).
Основанием для расторжения договора социального найма может быть поведение самого нанимателя или лиц, за которых он отвечает. К последней категории непосредственно Жилищным кодексом отнесены поднаниматели (пункт 3 статьи 76 ЖК РФ), временные жильцы (пункт 3 статьи 80 ЖК РФ). Что касается полностью дееспособных членов семьи нанимателя, то в отношении них действует правило о солидарной ответственности по всем обязательствам, вытекающим из договора социального найма (пункт 2 статьи 69 ЖК РФ). Однако, поскольку стороной договора является только наниматель, их можно отнести к лицам, за действия которых наниматель отвечает.
Поскольку ответственность нанимателя и дееспособных членов семьи является солидарной, договор социального найма может быть расторгнут, а они все выселены из жилого помещения, даже если вредоносные действия совершались одним из них, поднанимателем или временным жильцом, но ни наниматель, ни члены его семьи не приняли мер по устранению допущенных нарушений.
Наниматель и члены его семьи не отвечают за действия бывших членов семьи. Последние несут все обязанности самостоятельно (пункт 4 статьи 69 ЖК РФ). Следовательно, если разрушение или повреждение помещения допускает бывший член семьи нанимателя, требование о расторжении договора не предъявляется, а речь может идти только о выселении этого гражданина.
Основанием к расторжению договора социального найма является систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении.
Систематическими нарушениями будут считаться нарушения, допущенные более двух раз. Причем не требуется, чтобы эти нарушения были однородными. Например, прослушивание музыки в ночное время выше допустимой громкости может сочетаться с нарушением санитарно-технических норм, например с нарушением правил содержания домашних животных.
Требование о расторжении договора может быть заявлено, если допускаемые нанимателем нарушения делают невозможным проживание соседей. При этом не требуется, чтобы они вообще не могли пользоваться жилым помещением. Достаточно, чтобы они были лишены в значительной мере тех благ, на которые вправе рассчитывать лица, пользующиеся жилыми помещениями.
Таким образом, наймодатель может предъявить соответствующее требование только при наличии доказательств как самих нарушений, так и их последствий. В частности, подтверждением этому могут быть неоднократные жалобы соседей.
Буквальное толкование рассматриваемого положения статьи 83 ЖК РФ приводит к выводу, что наймодатель может требовать расторжения договора, если невозможность проживания создается для соседей, проживающих в том же жилом помещении, а не в многоквартирном доме, который жилым помещением не является. Вероятно, это редакционный недостаток, и речь идет прежде всего о лицах, проживающих в иных жилых помещениях той же квартиры или многоквартирного дома.
Наймодатель может требовать расторжения договора, если наниматель после предупреждения не устранил допущенные нарушения.
Расторжение договора в рассматриваемом случае предполагает выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения.
Следует отметить, что требовать выселения нанимателя в случае нарушения прав и интересов соседей, а также бесхозяйственного использования жилого помещения вправе не только наймодатель, но и иные заинтересованные лица.
К заинтересованным лицам относятся граждане, чьи права нарушаются неправомерными действиями нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе соседи нанимателя.
Надо отметить, что члены семьи нанимателя (если только это не бывшие члены семьи) соседями не являются и не могут заявлять требования в качестве соседей, права которых нарушены.
Важно обратить внимание на то, что заинтересованные лица могут требовать выселения нанимателя, но не расторжения договора социального найма, так как сторонами договора они не являются. Основанием к расторжению договора социального найма в рассматриваемом случае будет решение суда о выселении нанимателя и членов его семьи. Таким образом, в отличие от обычной ситуации, когда выселение является последствием расторжения договора, в данном случае, наоборот, решение о выселении становится основанием к расторжению договора.
Договор социального найма может прекратиться в связи с невозможностью дальнейшего использования жилого помещения по обстоятельствам, за которые ни одна из сторон не отвечает. Перечень оснований прекращения договора и выселения нанимателя в связи с невозможностью дальнейшего использования определен в статье 85 ЖК. Это случаи, когда:
1) дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;
2) жилое помещение подлежит переводу в нежилое;
3) жилое помещение признано непригодным для проживания;
4) после проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления (статья 85 ЖК).
Положения статьи 85 ЖК РФ конкретизируют положения о прекращении договора в связи с утратой (разрушением) жилого помещения. Все указанные обстоятельства свидетельствуют о дальнейшей невозможности исполнения договора (статья 416 ГК РФ). Предметом найма является индивидуально-определенный объект, обладающий перечисленными в законе признаками. Утрата соответствующих признаков влечет за собой невозможность исполнения договора. Замена жилого помещения на другое в рамках одного договора не предусматривается.
В этих случаях наниматель подлежит выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. Наниматель может добровольно переселиться в предложенное наймодателем жилое помещение. Если наниматель по каким-либо причинам отказывается освободить жилое помещение, вопрос о его выселении решается в судебном порядке. Обычно возражения нанимателя связаны с местом нахождения нового жилого помещения, его размерами. Часто наниматели отказываются освободить жилое помещение, требуя предоставления другого жилого помещения с учетом их нуждаемости. Однако подобные требования необоснованны. Предоставление другого жилого помещения в связи с невозможностью использования занимаемого по договору социального найма жилья и предоставление жилого помещения лицам, стоящим на очереди в качестве нуждающихся в жилом помещении, производятся по различным правилам. Согласно части 1 статьи 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены статьями 86 — 88 ЖК РФ, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. Таким образом, в случае если помещение становится непригодным для проживания по обстоятельствам, не зависящим от нанимателя, ему гарантируется предоставление равноценного жилья, то есть нельзя ухудшить жилищные условия. Поскольку жилое помещение гражданам предоставляется не в связи с улучшением жилищных условий, обстоятельства, влияющие на улучшение жилищных условий, во внимание не принимаются. Граждане, которым предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если у них не отпали основания состоять на таком учете (статья 55 ЖК РФ).
Субъекты, обязанные предоставить жилье взамен утраченного, определяются в зависимости от основания выселения. Если дом подлежит сносу, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет орган местного самоуправления, принявший решение о сносе дома (статья 86 ЖК РФ). Если выселение связано с переводом жилого помещения в нежилое или с проведением капитального ремонта, обязанность предоставить другое благоустроенное жилье возлагается на наймодателя (статья 87, пункт 1 статьи 88 ЖК РФ).
Помещение, предоставляемое нанимателю в связи с обстоятельствами, предусмотренными статьей 85 ЖК РФ, должно быть благоустроенным. Причем помещение должно быть благоустроено применительно к условиям данного населенного пункта. Общие требования к благоустройству жилого помещения содержатся в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» <6>. Субъекты РФ и муниципальные образования не обязаны устанавливать собственные требования к уровню благоустройства жилого помещения. Требования, предусмотренные на федеральном уровне, носят императивный характер, субъекты РФ и муниципальные образования не могут их снизить. Однако они могут повысить собственные требования к благоустройству с учетом своих возможностей. Если же таких повышенных требований не предусмотрено, следует руководствоваться требованиями, закрепленными в федеральном законодательстве.
———————————
<6> СЗ РФ. 2006. N 6. Статья 702.

Предоставление жилого помещения в случаях выселения по обстоятельствам, не связанным с действиями нанимателя и лиц, за которых он отвечает, осуществляется в пределах населенного пункта, где находилось жилое помещение, подлежащее освобождению. Общая площадь нового жилья должна быть равнозначной общей площади ранее занимаемого жилого помещения (статья 89 ЖК). При этом важно учитывать, что федеральное законодательство не обязывает предоставить жилое помещение в том же районе или административном округе городов, имеющих территориальное деление. Однако нормативными актами отдельных субъектов РФ предусматриваются подобные гарантии. Например, статья 3 Закона г. Москвы от 31 мая 2006 г. «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» <7> устанавливает, что гражданам, освобождающим жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма, предоставляются благоустроенные жилые помещения в районе проживания. Районом проживания считается территория, ограниченная внешней границей районов города Москвы, прилегающих к району города Москвы, в котором расположен жилой дом, подлежащий освобождению. При этом данные районы города Москвы должны находиться в одном административном округе города Москвы.
———————————
<7> Вестник Мэра и Правительства Москвы. 2006. N 35.

Требование о соблюдении общей площади не означает, что предоставляемое жилое помещение по количеству комнат, их расположению и т.д. должно полностью соответствовать предыдущему.
Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи до выселения занимали квартиру или не менее чем две комнаты, наниматель, соответственно, имеет право на получение квартиры или жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (пункт 2 статьи 89 ЖК).
Если выселение производится в судебном порядке, предоставляемое гражданину жилое помещение должно указываться в решении суда (пункт 3 статьи 89 ЖК).
Жилищный кодекс не предусматривает права нанимателя и членов его семьи требовать другого жилого помещения, если занимаемое ими жилье не может использоваться по назначению. Однако данная возможность вытекает из существа договора социального найма, объектом которого может быть только пригодное для проживания жилое помещение.
При проведении капитального ремонта выселение может носить временный характер и также не связываться с прекращением договора социального найма (пункт 1 статьи 88 ЖК РФ). При этом граждане временно переселяются в жилое помещение маневренного фонда. Подобное отселение можно рассматривать как исполнение одной из обязанностей наймодателя по договору социального найма жилого помещения — предоставить жилье на время капитального ремонта. Указанная обязанность возникает, если капитальный ремонт без отселения жильцов невозможен.
Расторжение договора найма жилого помещения в связи с капитальным ремонтом возможно, если:
1) стороны договорились о предоставлении вместо помещения маневренного фонда другого благоустроенного жилого помещения для постоянного проживания. В таких случаях заключается новый договор социального найма, а предыдущий подлежит прекращению. Подобная замена допускается только при наличии согласия на это обеих сторон и не может быть осуществлена принудительно;
2) жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. В указанных случаях наймодатель может требовать выселения гражданина в другое благоустроенное жилое помещение в принудительном порядке.
К основаниям прекращения договора социального найма по причинам, не зависящим от воли сторон, относится смерть одинокого нанимателя (пункт 5 статьи 83 ЖК). Хотя право пользования жилым помещением по договору социального найма относится к числу имущественных прав, оно принадлежит конкретному гражданину-нанимателю и не переходит по наследству, даже если наследник является малоимущим и нуждающимся в жилом помещении. Если с нанимателем проживали члены его семьи, договор не прекратится, а изменится. Нанимателем станет кто-либо из дееспособных членов его семьи. Данное положение обусловлено тем, что члены семьи обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, которое не прекращается в случае смерти нанимателя.
Обобщая изложенное, можно отметить, что положения ЖК РФ о прекращении договора социального найма урегулированы недостаточно четко, и это вызывает сложности в правоприменительной практике. К одной из основных проблем относится несогласованность положений статьи 83 ЖК РФ, содержащей основания прекращения договора социального найма, с нормами о выселении из жилого помещения. Представляется, что основания расторжения договора социального найма должны быть определены в законодательстве более четко. Положения о выселении из жилого помещения как одном из последствий прекращения договора социального найма не должны предусматривать иных оснований или излагаться в иной форме.
Положения о расторжении договора социального найма содержатся не только в статье 83 ЖК РФ. Так, расторжение договора социального найма при обмене регулируется статьей 74 ЖК РФ. Однако это не означает, что данное основание расторжения договора является особым. Поскольку в данном случае расторжение договора социального найма возникает в результате заключения договора об обмене жилыми помещениями, а обмен осуществляется с согласия наймодателя, расторжение первоначального договора социального найма производится по соглашению сторон. Однако надо признать, что возможности наймодателя повлиять на существование договора ограничены. Хотя договор обмена подлежит согласованию с ним, он может отказать в согласовании только при наличии указанных в законе оснований (пункт 4 статьи 74 ЖК РФ).

Автор: Ю.П. Свит, канд. юрид. наук, доцент кафедры гражданского и семейного права МГЮА.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 763-90-66.

Поиск