ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 649-11-65, 649-41-49.

ПОДНАЕМ СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ

Сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в поднаем — одно из предусмотренных законом (ст. 76 ЖК РФ) правомочий нанимателя.
Понятие договора поднайма. По договору поднайма наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, за вознаграждение сдает, с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи (при сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, — с согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей), часть занимаемого ими жилого помещения, а в случае временного выезда — все помещение в пользование поднанимателя на определенный сторонами договора поднайма срок.
В соответствии со ст. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Один экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения, а если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.
Таким образом, договор поднайма представляет собой двустороннее, возмездное, срочное соглашение между нанимателем жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма, выступающим в данном случае в роли наймодателя, и поднанимателем. Это соглашение является дополнительным к основному договору социального найма жилого помещения. Оно характеризуется отсутствием прав и обязанностей непосредственно между собственником жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов (действующих от их имени уполномоченных органов или уполномоченного органа местного самоуправления) либо управомоченным им лицом и поднанимателем. Лица, проживающие в жилом помещении социального найма на основании договора поднайма, остаются ответственными перед нанимателем договора социального найма и самостоятельного права <1> пользования жилым помещением не приобретают.
———————————
<1> Понятие «самостоятельное право», равно как и его антипод «несамостоятельное право» известны давно. Жилищное законодательство и практика его применения используют понятие «самостоятельное право» как само собой разумеющееся, не определяя содержание его. Представители науки жилищного права еще не стремились определить, что собой представляет это право и в чем его специфика. Представляется, что можно вести речь о «самостоятельном праве» лишь тогда, когда оно существует независимо от других прав и осуществляется самим его носителем в результате совершения определенных действий. Когда законодатель употребляет фразы «поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением» (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ) или «временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением» (ч. 4 ст. 80 ЖК РФ), то это, во-первых, не совсем корректное, а точнее, неудачное употребление терминов; во-вторых, если в жилищном праве отдельные субъекты не обладают «самостоятельными правами», следовательно, они обладают какими-то «несамостоятельными правами». Так ли это? Для ответа на поставленный вопрос необходимо выяснить, что собой представляют самостоятельные жилищные права, их объем, срок существования и принадлежность субъектам жилищных прав.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если:
1) в сдаваемом в поднаем жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ;
2) нет согласия других нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей;
3) федеральными законами предусмотрены другие случаи.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается и договор поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает <2>, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
———————————
<2> По закону поднаниматель отвечает за граждан, которые вселены совместно с поднанимателем в снимаемое им жилое помещение. Такие граждане должны быть указаны в договоре поднайма (ч. 2 ст. 77 ЖК РФ).

Если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.
Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, то он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
В случае, когда договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, то сторона договора, являющаяся инициатором прекращения договора, обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Автор: Свердлык Г.А., доктор юридических наук, профессор, адвокат Московской городской коллегии адвокатов.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 763-90-66.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 649-11-65, 649-41-49.

ПОДНАЕМ СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ

Сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в поднаем — одно из предусмотренных законом (ст. 76 ЖК РФ) правомочий нанимателя.
Понятие договора поднайма. По договору поднайма наниматель, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения, за вознаграждение сдает, с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи (при сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, — с согласия всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей), часть занимаемого ими жилого помещения, а в случае временного выезда — все помещение в пользование поднанимателя на определенный сторонами договора поднайма срок.
В соответствии со ст. 77 ЖК РФ договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается в письменной форме. Один экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения, а если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным (ч. 1 ст. 78 ЖК РФ). Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения.
Таким образом, договор поднайма представляет собой двустороннее, возмездное, срочное соглашение между нанимателем жилого помещения, предоставленного ему по договору социального найма, выступающим в данном случае в роли наймодателя, и поднанимателем. Это соглашение является дополнительным к основному договору социального найма жилого помещения. Оно характеризуется отсутствием прав и обязанностей непосредственно между собственником жилого помещения государственного и муниципального жилищных фондов (действующих от их имени уполномоченных органов или уполномоченного органа местного самоуправления) либо управомоченным им лицом и поднанимателем. Лица, проживающие в жилом помещении социального найма на основании договора поднайма, остаются ответственными перед нанимателем договора социального найма и самостоятельного права <1> пользования жилым помещением не приобретают.
———————————
<1> Понятие «самостоятельное право», равно как и его антипод «несамостоятельное право» известны давно. Жилищное законодательство и практика его применения используют понятие «самостоятельное право» как само собой разумеющееся, не определяя содержание его. Представители науки жилищного права еще не стремились определить, что собой представляет это право и в чем его специфика. Представляется, что можно вести речь о «самостоятельном праве» лишь тогда, когда оно существует независимо от других прав и осуществляется самим его носителем в результате совершения определенных действий. Когда законодатель употребляет фразы «поднаниматель не приобретает самостоятельное право пользования жилым помещением» (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ) или «временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением» (ч. 4 ст. 80 ЖК РФ), то это, во-первых, не совсем корректное, а точнее, неудачное употребление терминов; во-вторых, если в жилищном праве отдельные субъекты не обладают «самостоятельными правами», следовательно, они обладают какими-то «несамостоятельными правами». Так ли это? Для ответа на поставленный вопрос необходимо выяснить, что собой представляют самостоятельные жилищные права, их объем, срок существования и принадлежность субъектам жилищных прав.

Сдача жилого помещения в поднаем не допускается, если:
1) в сдаваемом в поднаем жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ;
2) нет согласия других нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей;
3) федеральными законами предусмотрены другие случаи.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен. При прекращении договора социального найма жилого помещения прекращается и договор поднайма такого жилого помещения.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть расторгнут:
1) по соглашению сторон;
2) при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
В случае если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает <2>, использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
———————————
<2> По закону поднаниматель отвечает за граждан, которые вселены совместно с поднанимателем в снимаемое им жилое помещение. Такие граждане должны быть указаны в договоре поднайма (ч. 2 ст. 77 ЖК РФ).

Если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с ним граждан.
Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, то он подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
В случае, когда договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, то сторона договора, являющаяся инициатором прекращения договора, обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за три месяца.

Автор: Свердлык Г.А., доктор юридических наук, профессор, адвокат Московской городской коллегии адвокатов.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 763-90-66.

Поиск