ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 649-11-65, 649-41-49.

ОБМЕН СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другим нанимателем и находящееся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Такими доводами могут быть как предоставление в порядке обмена худшей по качеству жилой площади, так и меньшей по размеру. Судами учитываются и такие законные интересы, как неудобная планировка предлагаемой для обмена квартиры или отдаленность предполагаемого места жительства от места работы или учебы, и т.п.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права и законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требования, согласно которому после вселения нанимателя и членов его семьи в помещение, полученное по обмену, общая площадь этого жилого помещения на одного члена семьи не составит менее учетной нормы.
Оформление обмена жилыми помещениями. Согласно ст. 74 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Оригинал договора об обмене жилыми помещениями передается нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче его оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии в указанным договором об обмене жилыми помещениями, одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом, в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и предоставления им необходимых документов, указанных в ст. 74 ЖК РФ.
Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма не допускается, предусмотрены российским законодательством. Так, ст. 73 ЖК РФ предусматривает, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения <1>;
———————————
<1> Основания предъявления иска не имеют значения, но уже сам факт предъявления его создает некоторую неопределенность: неизвестно, останется ли ответчик после вступления решения суда в законную силу субъектом данного договора жилищного найма. Что же касается спора об изменении договора социального найма жилого помещения, то можно предположить, что в результате судебного решения произойдет изменение предмета договора социального найма (например, уменьшение его вследствие раздела). Поэтому до ликвидации такой неопределенности закон и не допускает обмен.

2) право пользования обмениваемыми жилыми помещениями оспаривается в судебном порядке <2>;
———————————
<2> Поскольку в суде оспаривается право пользования жилым помещением, то судебным решением может быть установлено, что право пользования жилым помещением по договору социального найма нанимателю не принадлежит.

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания <3>;
———————————
<3> Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлен разделом четвертым Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ.
Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным. Если обмен квартирами совершен несмотря на наличие какого-либо из указанных выше обстоятельств, препятствующих обмену, суд по иску заинтересованного лица признает договор обмена жилыми помещениями недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (параграф 2 главы 9 ч. 1 ГК РФ). Здесь указаны основания общего характера, поскольку договор обмена жилыми помещениями — двусторонняя сделка.
Из общих оснований для признания сделок недействительными в судебной практике чаще других встречаются дела о существенном заблуждении по поводу качества одного из обмениваемых помещений или относительно худших жилищных условий, получаемых в результате обмена. Верховный Суд РФ ориентирует судебные органы на особенно тщательную и всестороннюю проверку фактических обстоятельств каждого конкретного дела и установление истинной причины, по которой истцу не было известно о выявленных недостатках до оформления обмена.
В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным в качестве основного последствия применяется двусторонняя реституция, т.е. стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Жилищный кодекс РФ в части 3 статьи 75 предусмотрел и дополнительные последствия: в тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Принудительный обмен жилыми помещениями. Законодатель, предоставляя нанимателю право на обмен жилыми помещениями, исходит из того, что реализовать это право наниматель жилого помещения по договору социального найма может лишь с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи. В случае отсутствия согласия совместно проживающих членов семьи нанимателя или самого нанимателя обмен может осуществляться принудительно в судебном порядке.
Споры по поводу согласия на обмен жилых помещений можно разделить на две группы:
1) споры, возникающие в связи с отказом наймодателя дать согласие на обмен помещения в принадлежащем ему доме;
2) споры, вызванные недостижением согласия об обмене между членами семьи. Неосновательный отказ в даче согласия на обмен жилого помещения может квалифицироваться судом как злоупотребление правом.

Автор: Свердлык Г.А., доктор юридических наук, профессор, адвокат Московской городской коллегии адвокатов.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 763-90-66.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 649-11-65, 649-41-49.

ОБМЕН СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другим нанимателем и находящееся в разных домах или квартирах.
Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Такими доводами могут быть как предоставление в порядке обмена худшей по качеству жилой площади, так и меньшей по размеру. Судами учитываются и такие законные интересы, как неудобная планировка предлагаемой для обмена квартиры или отдаленность предполагаемого места жительства от места работы или учебы, и т.п.
Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семьи нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права и законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требования, согласно которому после вселения нанимателя и членов его семьи в помещение, полученное по обмену, общая площадь этого жилого помещения на одного члена семьи не составит менее учетной нормы.
Оформление обмена жилыми помещениями. Согласно ст. 74 ЖК РФ обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями.
Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Оригинал договора об обмене жилыми помещениями передается нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена. Такое согласие или отказ в даче его оформляются наймодателем в письменной форме и должны быть выданы им обратившемуся за согласием нанимателю или его представителю не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения.
Отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилыми помещениями допускается только в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ. Отказ наймодателя в даче согласия на обмен может быть обжалован в судебном порядке.
Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии в указанным договором об обмене жилыми помещениями, одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом, в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями. Расторжение и заключение указанных договоров социального найма осуществляются наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней со дня обращения соответствующего гражданина и предоставления им необходимых документов, указанных в ст. 74 ЖК РФ.
Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма не допускается, предусмотрены российским законодательством. Так, ст. 73 ЖК РФ предусматривает, что обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случае, если:
1) нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения <1>;
———————————
<1> Основания предъявления иска не имеют значения, но уже сам факт предъявления его создает некоторую неопределенность: неизвестно, останется ли ответчик после вступления решения суда в законную силу субъектом данного договора жилищного найма. Что же касается спора об изменении договора социального найма жилого помещения, то можно предположить, что в результате судебного решения произойдет изменение предмета договора социального найма (например, уменьшение его вследствие раздела). Поэтому до ликвидации такой неопределенности закон и не допускает обмен.

2) право пользования обмениваемыми жилыми помещениями оспаривается в судебном порядке <2>;
———————————
<2> Поскольку в суде оспаривается право пользования жилым помещением, то судебным решением может быть установлено, что право пользования жилым помещением по договору социального найма нанимателю не принадлежит.

3) обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания <3>;
———————————
<3> Порядок признания жилого помещения непригодным для проживания установлен разделом четвертым Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47).

4) принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;
5) принято решение о капитальном ремонте соответствующего жилого дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме;
6) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном п. 4 части 1 статьи 51 ЖК РФ.
Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным. Если обмен квартирами совершен несмотря на наличие какого-либо из указанных выше обстоятельств, препятствующих обмену, суд по иску заинтересованного лица признает договор обмена жилыми помещениями недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (параграф 2 главы 9 ч. 1 ГК РФ). Здесь указаны основания общего характера, поскольку договор обмена жилыми помещениями — двусторонняя сделка.
Из общих оснований для признания сделок недействительными в судебной практике чаще других встречаются дела о существенном заблуждении по поводу качества одного из обмениваемых помещений или относительно худших жилищных условий, получаемых в результате обмена. Верховный Суд РФ ориентирует судебные органы на особенно тщательную и всестороннюю проверку фактических обстоятельств каждого конкретного дела и установление истинной причины, по которой истцу не было известно о выявленных недостатках до оформления обмена.
В случае признания обмена жилыми помещениями недействительным в качестве основного последствия применяется двусторонняя реституция, т.е. стороны подлежат переселению в ранее занимаемые помещения. Жилищный кодекс РФ в части 3 статьи 75 предусмотрел и дополнительные последствия: в тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.
Принудительный обмен жилыми помещениями. Законодатель, предоставляя нанимателю право на обмен жилыми помещениями, исходит из того, что реализовать это право наниматель жилого помещения по договору социального найма может лишь с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи. В случае отсутствия согласия совместно проживающих членов семьи нанимателя или самого нанимателя обмен может осуществляться принудительно в судебном порядке.
Споры по поводу согласия на обмен жилых помещений можно разделить на две группы:
1) споры, возникающие в связи с отказом наймодателя дать согласие на обмен помещения в принадлежащем ему доме;
2) споры, вызванные недостижением согласия об обмене между членами семьи. Неосновательный отказ в даче согласия на обмен жилого помещения может квалифицироваться судом как злоупотребление правом.

Автор: Свердлык Г.А., доктор юридических наук, профессор, адвокат Московской городской коллегии адвокатов.

ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
Телефон: (495) 763-90-66.

Поиск